住宅建築中の土地合筆と地目変更：表示登記までのスムーズな手続きと費用を抑える方法

【背景】
* 家を建てている最中です。土地はもともと雑種地と宅地が混ざっており、複数の筆に分かれています。
* 位置指定道路（道路として利用できることが指定された土地）を共有持分として所有しています。
* 家は8割がた完成していますが、まだ地目変更（土地の用途を表す表示の変更）をしていません。
* 金融機関から、表示登記（土地の境界や地目を公的に確定する登記）が終わらないと最終金の支払いができないと言われました。
* 複数の筆に分かれているため、抵当権の設定費用が高くなるのではないかと心配です。

【悩み】
宅地への地目変更、土地の合筆（複数の土地を１筆にすること）、表示登記を、スケジュール的に一気に進めることは可能でしょうか？また、費用を抑えるためにはどうすれば良いでしょうか？

可能です。ただし、専門家への相談が不可欠です。

1. 土地に関する基礎知識

まず、土地に関する基本的な用語を理解しましょう。

* **地目（ちもく）**: 土地の用途を表す分類です。宅地、田、畑、山林などがあります。地目によって税金や規制が異なります。
* **筆（ふで）**: 土地を区切る単位です。一つの土地が複数の筆に分かれている場合があります。
* **合筆（ごうひつ）**: 複数の筆を１筆にまとめることです。
* **表示登記**: 土地の境界や地目などを法務局に登録することです。所有権の登記とは別です。
* **位置指定道路**: 道路として利用できることが指定された土地。私道や公道の一部として扱われます。共有持分とは、複数の所有者が共同で所有している状態です。
* **抵当権**: 借金を担保するために、土地などの財産を担保として設定する権利です。

2. 今回のケースへの直接的な回答

はい、宅地への地目変更、合筆、表示登記を同時に行うことは可能です。しかし、手続きは複雑で、専門知識が必要です。スムーズに進めるためには、土地家屋調査士（土地の境界調査や測量を行う国家資格者）や司法書士（登記手続きを行う国家資格者）に依頼することが推奨されます。

3. 関係する法律や制度

この手続きには、土地に関する法律や登記に関する法律が関係します。具体的には、不動産登記法、地籍調査法などが関わってきます。複雑な手続きなので、専門家に依頼するのが確実です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「合筆すれば費用が安くなる」と考える方がいますが、必ずしもそうではありません。合筆には測量費用や登記費用がかかります。また、複数の筆を所有していることで、抵当権の設定費用が高くなるということもありません。抵当権の設定費用は、土地の価格や借入額によって決まります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、土地家屋調査士に依頼して、土地の測量と境界確定を行いましょう。その後、司法書士に依頼して、地目変更と合筆、表示登記の手続きを進めます。これらの手続きには、それぞれ費用がかかります。費用を抑えるためには、複数の業者に見積もりを取って比較検討することが重要です。

例えば、A社では測量費用が10万円、登記費用が5万円、B社では測量費用が12万円、登記費用が4万円といった具合です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、複数の筆があり、位置指定道路の共有持分も絡む場合は、専門家に相談することが強く推奨されます。手続きが複雑で、ミスがあると大きな損失につながる可能性があるからです。専門家は、手続きの進め方や費用についても的確なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅建築中の土地の合筆と地目変更、表示登記は同時に行うことが可能です。しかし、手続きは複雑で、専門知識が必要です。スムーズに進めるためには、土地家屋調査士と司法書士に依頼し、費用を抑えるためには複数の業者に見積もりを取ることが重要です。専門家への相談は、トラブル防止と費用削減に繋がります。早めの相談が、安心安全な住宅建築への近道となります。