住宅購入と共有名義：土地・建物、贈与税、ローンまで徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識：共有名義と贈与税、住宅ローン

まず、共有名義とは、不動産の所有権を複数人で共有することです。 例えば、土地と建物を夫婦で共有名義にする場合、それぞれの持ち分比率（持分）を決めて所有することになります。 持分比率は、出資額や貢献度などに応じて自由に決められます。

贈与税とは、無償で財産を受け取った際に課税される税金です。 しかし、「住宅取得等資金の贈与に係る非課税制度」を利用すれば、一定の条件を満たす住宅取得資金の贈与については、贈与税が非課税になります。 この制度は、住宅の取得資金として贈与された金額が非課税となるもので、土地と建物のどちらにも適用できるわけではありません。 具体的には、住宅取得資金として贈与された金額のうち、住宅の取得価額の範囲内であれば非課税となります。

住宅ローンは、住宅を購入するために金融機関から借りるお金です。 ローンを組む際には、返済能力が審査されます。 連帯債務者とは、ローンを組む本人（主債務者）と共に返済責任を負う人のことです。

今回のケースへの直接的な回答

① 住宅取得等資金の贈与に係る非課税制度は、原則として建物の取得価額にのみ適用されます。土地の取得には適用されません。 ご両親からの900万円の援助は、建物の購入資金として充てることで非課税措置を受けられます。

② 土地と建物を共有名義にすることは可能です。 ハウスメーカーのアドバイスは、土地の価値も考慮した上で、将来的な資産価値の維持や相続などを視野に入れた提案でしょう。 親御さんの援助分を建物に充てるとしても、土地を共有名義にすることはできます。 ただし、持分比率については、ご夫婦でよく話し合って決定する必要があります。

③ 共有名義の持分比率は、ご夫婦の状況や将来的な計画などを考慮して決定する必要があります。 例えば、土地の購入費用に対するご夫婦それぞれの負担割合や、将来的な相続などを考慮する必要があります。 専門家（税理士や不動産会社）に相談して決定することをお勧めします。

④ 共有名義にすることによって、固定資産税などの税金が増えることはありません。 固定資産税は、不動産の評価額に基づいて課税されるため、所有者の数とは関係ありません。 ただし、持分比率に応じて、税金の負担割合が変わる可能性はあります。

⑤ 夫が単独で住宅ローンを組み、妻が連帯債務者になる場合、メリットとしては、夫の返済能力だけではローンが組めない場合でも、妻の収入や信用情報によってローンの承認が得られる可能性があります。 デメリットとしては、夫がローンを返済できなくなった場合、妻にも返済責任が生じることです。 これは大きなリスクとなるため、慎重に検討する必要があります。

関係する法律や制度

* 贈与税法：贈与税に関する法律
* 不動産登記法：不動産の所有権の登記に関する法律
* 民法：共有に関する規定

誤解されがちなポイントの整理

* 住宅取得資金の非課税制度は、土地には適用されない点。
* 共有名義は、必ずしもメリットばかりではない点。 相続や売却の際に、複雑な手続きが必要になる可能性があります。
* 連帯債務者は、あくまで連帯して返済責任を負うという点。 連帯債務者になったからといって、必ずしもローン審査が有利になるわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

ご夫婦で、それぞれの経済状況、将来的な計画、リスク許容度などをよく話し合って、共有名義の持分比率や連帯債務の有無を決定しましょう。 税理士や不動産会社などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。 専門家のアドバイスに基づき、公正証書を作成することで、将来的なトラブルを回避できます。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 贈与税の申告方法がわからない場合
* 共有名義の持分比率を決められない場合
* 住宅ローンの審査に不安がある場合
* 将来的な相続や売却について不安がある場合

専門家（税理士、不動産会社、司法書士など）に相談することで、適切なアドバイスを受け、リスクを軽減することができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

土地と建物の共有名義は可能ですが、持分比率や税金、ローン、相続など、様々な側面を考慮する必要があります。 専門家のアドバイスを得ながら、ご夫婦でじっくりと話し合い、最適な方法を選択することが重要です。 特に、贈与税の非課税制度の適用範囲や連帯債務のリスクについては、十分に理解した上で判断しましょう。