住宅購入後の持分とローン、贈与税、住宅ローン控除の疑問を徹底解説！

回答と解説

１．住宅の持分とローンの持分について

まず、重要なのは住宅の持分とローンの持分は別物であるということです。住宅の持分は、不動産の所有権の割合を示します。一方、ローンの持分は、ローン返済の責任割合を示します。質問者さんのケースでは、住宅の持分は夫95％、妻5％ですが、フラット35の連帯債務においては、ローン契約上は連帯債務者として、夫と妻が50:50で責任を負っているとは限りません。契約書を確認する必要がありますが、多くの場合、連帯債務は両者が全額を連帯して責任を負うことを意味し、個別の持分は設定されていません。

２．贈与税の発生について

仮に、土地・建物の持分が95：5で、ローンの持分が50：50であったとしても、必ずしも贈与税が発生するとは限りません。贈与税は、無償で財産を贈与した場合に課税されます。夫から妻への贈与とみなされるには、夫が妻に財産を無償で譲渡したという事実が必要です。今回のケースでは、住宅購入時に既に95：5の割合で所有権が設定されているため、後から贈与があったと判断される可能性は低いです。ただし、税務署の判断によっては贈与とみなされる可能性もゼロではありません。専門家への相談が推奨されます。

３．繰り上げ返済と贈与税

夫の給与から妻名義の口座に振り込んで繰り上げ返済を行った場合、贈与税の対象になる可能性があります。これは、夫から妻への金銭の贈与とみなされる可能性があるためです。ただし、婚姻関係にある夫婦間の贈与には、年間110万円の贈与税の非課税枠があります（令和6年現在）。この枠内であれば贈与税はかかりません。しかし、安全を期すためには、夫名義の口座から直接繰り上げ返済を行うか、贈与税の非課税枠を超えない範囲で妻名義の口座に振り込むことが望ましいです。

４．口座名義の変更について

ローンの支払口座を夫名義に変更することは、贈与税の発生リスクを軽減する上で有効な手段です。ただし、口座変更だけでは、住宅の持分やローンの持分が変わるわけではありません。

５．住宅持分の割合変更と住宅ローン控除

住宅持分の割合を50：50に変更できたとしても、既に確定している初年度の住宅ローン控除の割合を変更することは通常できません。住宅ローン控除は、申告時に確定した割合が適用されます。税理士の回答に混乱があるのは、この点に起因している可能性があります。

６．誤解されがちなポイント

連帯債務は、債務者が複数いる場合に、債権者に対して全員が連帯して債務を負うことを意味します。これは、個々の債務者の負担割合とは異なります。つまり、連帯債務だからといって、ローンの持分が自動的に50：50になるわけではありません。

７．専門家に相談すべき場合

住宅の持分、ローンの持分、贈与税、住宅ローン控除など、複雑な問題が絡んでいるため、税理士や不動産専門家への相談が不可欠です。特に、贈与税の発生可能性や住宅ローン控除の適用については、専門家のアドバイスを受けることで、適切な手続きと税負担の軽減を図ることができます。

８．まとめ

住宅の購入は高額な取引であり、様々な法律や税制が関わってきます。今回のケースのように、当初の予定と異なる状況になった場合は、専門家への相談が非常に重要です。早めの相談で、不安を解消し、適切な手続きを進めましょう。 専門家の的確なアドバイスは、将来的なトラブルを防ぎ、安心した住宅生活を送る上で不可欠です。