住宅購入資金贈与の非課税特例：手付金解除と申告時期の疑問を徹底解説！

【背景】
* 妻の親から住宅購入資金として600万円の援助を受ける予定です。
* 既にA、B、Cの3つの不動産物件を手付金として合計205万円支払っています。(A、B物件は契約解除)
* C物件の建築完成予定は2026年7月末で、残金支払いはそれの1ヶ月前を予定しています。
* 妻と共有名義で登記します。

【悩み】
* A、B物件の手付金解除分の金額についても、住宅取得資金贈与の非課税特例を受けることはできるのか？
* 2025年度に205万円の贈与を受けましたが、2026年3月15日までにC物件に入居できないため、通常の贈与扱いになるのでしょうか？
* 残りの395万円は2027年3月15日までにC物件に入居できる見込みですが、特例を受けるにはどのように申告すれば良いのでしょうか？
* 600万円をまとめて2027年3月に申告すべきなのか？

非課税特例適用可否は居住開始時期と資金使途で判断。複数年に渡る贈与は、各年度で申告が必要です。

回答と解説

住宅取得資金贈与の非課税特例とは？

住宅取得資金贈与の非課税特例とは、直系尊属（両親、祖父母など）から住宅取得資金として贈与を受けた場合、一定の条件を満たせば贈与税が非課税となる制度です（相続税法第22条の2）。この特例を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があります。

今回のケースへの直接的な回答

1. **手付金解除分の非課税特例適用について:** A、B物件の手付金解除分は、残念ながら住宅取得資金贈与の非課税特例には適用されません。この特例は、実際に住宅の取得に充てられた資金に対して適用されるため、契約が解除され、資金が戻ってきた場合は、通常の贈与として扱われます。

2. **贈与税の申告について:** 2025年度に受け取った205万円と、2026年度に受け取る予定の395万円は、それぞれ別々の年度の贈与として扱われます。そのため、2025年度分の贈与については、2026年3月15日までに確定申告を行う必要があります。2026年度分の贈与については、2027年3月15日までに確定申告を行います。

　重要なのは、居住開始時期です。非課税特例を受けるためには、贈与を受けた資金が実際に住宅の取得に充てられ、かつ、贈与を受けた年度の翌年3月15日までに居住を開始していることが条件となります。2025年度の贈与分は、2026年3月15日までに居住を開始できないため、通常の贈与として贈与税の申告が必要となります。2026年度の贈与分は、2027年3月15日までに居住を開始できれば、非課税特例が適用される可能性があります。

関係する法律や制度

* **相続税法第22条の2（住宅取得資金の贈与に関する非課税規定）**: この条文が、住宅取得資金贈与の非課税特例の根拠となります。
* **贈与税法**: 贈与税の計算方法や申告方法などが規定されています。

誤解されがちなポイントの整理

* **「住宅取得」の定義**: 住宅の建築契約を結んだ時点ではなく、実際に居住を開始した時点が重要です。
* **資金の使途**: 贈与された資金が、必ずしも住宅の購入代金に全額充てられる必要はありません。諸費用や仲介手数料なども含みますが、領収書などの証拠書類はしっかり保管しておきましょう。
* **複数年度の贈与**: 複数年度にわたって贈与を受けた場合は、各年度ごとに申告が必要です。まとめて申告することはできません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

* 贈与契約書を作成し、贈与の目的（住宅取得資金）を明確に記載しましょう。
* 住宅購入にかかった費用を全て記録し、領収書を保管しておきましょう。これは、税務調査の際に必要となる可能性があります。
* 不安な場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由

* 贈与税の申告が複雑で、自身で処理することが困難な場合。
* 住宅取得資金贈与の非課税特例の適用要件を満たしているか、判断に迷う場合。
* 税務調査を受けた場合など。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

住宅取得資金贈与の非課税特例は、居住開始時期と資金の使途が重要です。複数年度に渡る贈与は、各年度ごとに申告が必要です。専門家のアドバイスを受けることで、税金対策を適切に行うことができます。不明な点があれば、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。契約解除による手付金返還分は、残念ながら非課税特例が適用されませんのでご注意ください。