使用貸借土地の相続と共有者の権利義務：兄弟間のトラブル回避策

1. 使用貸借契約とは？

使用貸借契約（しようたいしゃくけいやく）とは、ある人が所有する土地や建物を、他の人に無償で貸し与える契約です。借主は、貸主の承諾を得て、その土地や建物を自由に使用できますが、所有権は貸主に留まります。今回のケースでは、親から子Aへの土地の貸し付けが、使用貸借契約に該当します。 賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）と異なり、賃料の支払いは発生しません。

2. 相続による使用貸借契約の承継

親の死亡により、土地の所有権は相続人であるAとBに共有で移転します（民法887条）。 重要なのは、使用貸借契約は、貸主（親）の死亡によって自動的に消滅するわけではなく、原則として相続人に承継される点です（民法609条）。つまり、AとBが共有者となった後も、Aによる土地の使用貸借は継続されます。

3. Bの権利と義務

Bは、共有者として、土地の所有権の一部を有します。 そのため、Aに対して、使用貸借契約の継続を認める義務があります。しかし、無償で土地を使わせることに不満を持つのは当然です。

* **賃料請求権：** Bは、Aに対して、土地の使用に対する対価として賃料を請求することができます。ただし、当初の契約が無償であったため、裁判で認められる賃料は、時価（市場価格）よりも低い可能性があります。 これは、使用貸借契約が、無償を前提としているためです。
* **固定資産税の負担：** 固定資産税は、土地の所有者であるAとBが、それぞれの持分に応じて負担します。例えば、AとBが土地を折半で相続した場合、固定資産税も折半で負担することになります。

4. 誤解されがちなポイント

使用貸借契約は、無償であることが前提ですが、相続によって共有者になった場合、無償で貸し続ける義務はありません。共有者は、適正な賃料を請求できます。 また、Aが土地を使用しているからといって、Bが固定資産税を全額負担する必要もありません。

5. 実務的なアドバイスと具体例

BがAの使用貸借契約に納得できない場合、以下の方法が考えられます。

* **話し合いによる解決：** まずはAとBで話し合い、賃料の支払いや土地の売買について合意を目指しましょう。
* **共有物分割：** 話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割（きょうゆうぶつぶんかつ）を請求することができます。裁判所は、土地を分割するか、一方に買い取らせるかの判断を行います。
* **売買契約：** BがAに自分の持分を売却することも可能です。この場合、売買価格については、不動産鑑定士などに評価してもらうのが良いでしょう。

6. 専門家に相談すべき場合

相続や不動産に関する知識がない場合、または話し合いがまとまらない場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、トラブルを回避するお手伝いをしてくれます。

7. まとめ

親の土地を相続し共有することになった場合、使用貸借契約は相続人に承継されます。共有者は、無償で土地を使わせる義務はなく、適正な賃料を請求できます。固定資産税は、共有者の持分に応じて負担します。話し合いが難航する場合は、専門家への相談が重要です。 早期の解決に向けて、冷静な対応を心がけましょう。