保留地購入！新築時のデメリットとは？専門家が徹底解説

保留地って何？基礎知識をわかりやすく解説

保留地について理解を深めるために、まずはその定義や前提となる知識を整理しましょう。保留地とは、土地区画整理事業（とちくかくせいりじぎょう）や区画整理事業によって整備される土地のうち、事業を行う人（地方公共団体や土地所有者など）が、事業費にあてるために取得する土地のことです。

土地区画整理事業とは、道路や公園などの公共施設を整備し、土地の区画を整えることで、地域の住みやすさや土地の価値を高めることを目的とした事業です。この事業によって、土地の形状が変わり、利用しやすくなる一方、土地所有者は、それまでの土地の一部を事業のために提供することになります。この提供された土地が保留地として扱われるのです。

つまり、保留地は、事業の資金源として確保される土地であり、最終的には売却されたり、事業者が利用したりすることになります。保留地を購入して家を建てるということは、土地区画整理事業によって整備された新しい土地に住むことを意味します。

保留地で新築を検討しているあなたへ：今回のケースへの直接的な回答

保留地に家を建てることには、通常の宅地とは異なる注意点があります。主なデメリットとしては、以下の点が挙げられます。

手続きの複雑さ: 土地の購入や建築確認申請（けんちくかくにんしんせい）など、通常の宅地よりも手続きが複雑になる場合があります。
法規制の制限: 建築できる建物の種類や高さ、用途などに制限がある場合があります。
インフラ整備の遅れ: 電気、ガス、水道などのインフラ整備が遅れる可能性があります。
将来的な土地利用計画の影響: 将来的に土地の用途が変更される可能性があり、建物の利用に影響が出る場合があります。
価格の変動: 周辺の宅地と比べて、土地の価格が割安な場合もありますが、将来的に価格が変動する可能性があります。

これらのデメリットを理解した上で、保留地の購入と新築を検討することが重要です。

関係する法律や制度：知っておくべきポイント

保留地に関係する主な法律や制度として、以下のものがあります。

都市計画法（としけいかくほう）: 土地利用に関する基本的なルールを定めています。用途地域（ようとちいき）や建ぺい率（けんぺいりつ）、容積率（ようせきりつ）など、建物の建築に関する様々な制限が定められています。
建築基準法（けんちくきじゅんほう）: 建物の構造や設備、安全に関する基準を定めています。建築確認申請を行う際に、この法律に基づいて審査が行われます。
土地区画整理法（とちくかくせいりほう）: 土地区画整理事業に関する手続きやルールを定めています。保留地の権利関係や、事業の進捗状況などを確認する際に重要になります。

これらの法律や制度を理解しておくことで、保留地での新築に関するリスクを軽減し、スムーズな手続きを進めることができます。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

保留地に関する誤解として、以下のような点が挙げられます。

「保留地は安い」という誤解: 確かに、周辺の宅地よりも価格が安く設定されている場合がありますが、必ずしもそうとは限りません。将来的な土地利用計画やインフラ整備の状況によっては、価格が変動する可能性があります。
「すぐに家が建てられる」という誤解: 土地区画整理事業の進捗状況によっては、すぐに建築できない場合があります。また、建築できる建物の種類や用途に制限がある場合もあります。
「自由に土地を使える」という誤解: 土地区画整理事業の計画によっては、建物の高さやデザイン、外構などに制限が設けられる場合があります。

これらの誤解を避けるためには、事前に十分な情報収集を行い、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例：後悔しないために

保留地での新築を成功させるための実務的なアドバイスと、具体的な例をいくつかご紹介します。

情報収集を徹底する: 土地区画整理事業の計画内容、保留地の権利関係、インフラ整備の状況などを事前に確認しましょう。事業主体である地方公共団体や、土地の販売業者から情報を収集し、疑問点は必ず確認しましょう。
専門家に相談する: 土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）、建築士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスを受けましょう。特に、法的な制限や建築に関する専門知識は、専門家でなければ判断が難しい場合があります。
建築計画を慎重に検討する: 建築できる建物の種類や用途、高さなどに制限がないか確認し、将来的な土地利用計画も考慮して、建物の設計を行いましょう。
資金計画を立てる: 土地の購入費用だけでなく、建築費用、インフラ整備費用、税金なども含めた資金計画を立てましょう。予期せぬ費用が発生する可能性も考慮して、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。

具体例として、ある夫婦が保留地を購入し、注文住宅を建てる計画を立てたとします。彼らは、土地区画整理事業の計画内容を詳しく調べ、建築士に相談して、将来的な土地利用計画に対応できる設計をしました。また、資金計画を綿密に立て、余裕を持った予算を確保しました。その結果、彼らは、保留地での新築を成功させ、快適な生活を送っています。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの力を借りよう

保留地での新築を検討する際には、以下のような場合に専門家への相談を検討しましょう。

土地の権利関係が複雑な場合: 土地の所有権や抵当権（ていとうけん）など、権利関係が複雑な場合は、専門家である土地家屋調査士や弁護士に相談しましょう。
建築に関する法的な制限が不明な場合: 建築基準法や都市計画法など、建築に関する法的な制限が不明な場合は、建築士に相談しましょう。
土地区画整理事業の内容が理解できない場合: 土地区画整理事業の内容や、保留地に関する情報を理解するのが難しい場合は、不動産鑑定士や、土地区画整理事業に詳しい専門家に相談しましょう。
資金計画に不安がある場合: 資金計画に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーや、住宅ローンに詳しい金融機関に相談しましょう。

専門家は、それぞれの分野における専門知識と経験を持っており、あなたの状況に合わせて適切なアドバイスをしてくれます。専門家の力を借りることで、保留地での新築に関するリスクを軽減し、より安心して計画を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

保留地での新築を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

手続きの複雑さや法規制、インフラ整備の遅れ、将来的な土地利用計画の影響など、通常の宅地とは異なるデメリットがあることを理解する。
土地区画整理事業の内容を詳しく調べ、専門家にも相談し、十分な情報収集を行う。
建築計画や資金計画を慎重に検討し、将来的なリスクを考慮する。

これらのポイントを押さえることで、保留地での新築を成功させ、快適な住まいを手に入れることができるでしょう。