個人所有不動産の法人売却：土地と建物の扱い、その戦略的理由を徹底解説！

不動産の法人化と税金対策：基本知識

個人事業主や不動産投資家が、所有する不動産を新たに設立した会社（法人）に売却することを「不動産の法人化」と言います。これは、所得税対策として有効な手段の一つです。 個人で不動産を所有していると、不動産の売却益や家賃収入に対して高い税率（所得税）がかかります。しかし、法人に売却することで、法人税率の適用となり、税負担を軽減できる可能性があります。 ただし、これはあくまでも可能性であり、個々の状況によって税負担が軽減されるかどうかは異なります。専門家のアドバイスを受けることが重要です。

建物のみ売却が多い理由：固定資産税と相続対策

多くの場合、建物のみを法人に売却し、土地は個人所有のまま残すケースが多いのは、主に以下の2つの理由があります。

• 固定資産税の軽減：建物を法人に売却することで、固定資産税の負担が軽減されます。法人は、個人よりも低い税率で固定資産税を支払うことができるケースが多いからです。
• 相続対策：土地は、相続税の対象となります。土地を個人所有のまま残しておくことで、相続税対策の一環として活用できます。相続税の計算は複雑ですが、土地を個人名義で保有することで、相続税の節税効果を狙うことができます。

土地建物両売却する場合：事業規模拡大やリスク分散

一方で、土地と建物を両方とも法人に売却する場合もあります。これは、主に以下の様なケースです。

• 事業規模の拡大：大規模な事業展開を計画している場合、土地と建物を法人の資産とすることで、事業運営に必要な資金を確保しやすくなります。
• リスク分散：個人資産と事業資産を明確に分けることで、事業リスクを個人資産に及ぼさないようにすることができます。例えば、事業が失敗した場合でも、個人資産を守ることに繋がります。

関連する法律・制度：税法、会社法

不動産の法人化には、税法（所得税法、法人税法、固定資産税法など）と会社法が深く関わってきます。 特に、売買契約、資産の評価、税金の計算など、専門的な知識が求められます。 誤った手続きを行うと、税務調査の対象になる可能性もありますので注意が必要です。

誤解されがちなポイント：法人化＝必ず節税できるわけではない

不動産の法人化は、必ずしも税負担を軽減できるとは限りません。 法人の設立費用や維持費用、売却時の諸費用などを考慮すると、かえって税負担が増加してしまう可能性もあります。 また、税制改正によって、法人化による節税効果が減少する場合もあります。

実務的なアドバイス：専門家への相談が不可欠

不動産の法人化は、税金や法律に関する専門知識が必要なため、税理士や弁護士などの専門家に相談することが重要です。 専門家は、個々の状況に合わせた最適なプランを提案してくれます。 安易な判断で進めると、思わぬ税金トラブルに巻き込まれる可能性があります。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや不安がある場合

不動産の規模が大きい場合、複数の不動産を所有している場合、複雑な相続問題を抱えている場合などは、特に専門家への相談が必要です。 また、法人化の手続きや税金計算について不安がある場合も、専門家に相談することをお勧めします。

まとめ：状況に応じた最適な戦略を

不動産の法人化は、税金対策として有効な手段ですが、必ずしもすべてのケースでメリットがあるとは限りません。 土地と建物の売却方法、そして法人化のメリット・デメリットを専門家と十分に検討し、自身の状況に最適な戦略を選択することが重要です。 安易な判断は避け、専門家のアドバイスを仰ぎながら、慎重に進めていきましょう。