個人所有物件の法人化：土地借地、建物売買vs役員借入金、どちらが節税効果が高い？徹底解説

１．資産管理会社と法人化の基礎知識

資産管理会社とは、個人の資産（不動産など）を管理・運営するための会社です。個人所有の不動産を会社に移転することで、資産の分離、相続対策、節税効果などが期待できます。法人化（会社設立）は、個人事業から株式会社などの法人組織へ移行することで、事業活動の規模拡大やリスク軽減、税制上の優遇措置を受けるなどのメリットがあります。

２．ケーススタディ：建物売買 vs 役員借入金

質問者様のケースでは、土地を借地とし建物のみを売買する方法（シナリオ①）と、土地・建物を会社が購入し、個人から役員借入金を受ける方法（シナリオ②）を比較検討されています。

シナリオ①では、個人は土地を保有し、建物売却益に対する税金が発生します。シナリオ②では、個人は借入金元本と利息の収入を得ますが、高額な役員報酬の支払いは、会社にとって大きな負担となります。

３．関連する税法・制度

このケースでは、所得税法、相続税法、法人税法などが関係します。建物売買の場合、譲渡所得税（譲渡所得とは、資産を売却した際に生じる利益のことです）が発生します。役員借入金の場合、利息収入に対する所得税、役員報酬に対する所得税、法人税などが発生します。

さらに、相続税においても、シナリオ①と②では、相続される資産の内容が異なり、相続税額も大きく変わってきます。

４．誤解されがちなポイント：節税効果の幻想

節税効果を期待して、安易に役員借入金方式を選択することは危険です。税務調査で不当な節税と判断されれば、追徴課税（税務調査で脱税や不正な節税行為が認められた場合、本来納付すべき税金に加えて、延滞税などが課されること）を受ける可能性があります。

また、役員借入金は、会社にとって大きな財務負担となります。返済計画をしっかり立て、資金繰り（企業が事業を継続するために必要な資金の調達と管理）に問題がないか確認する必要があります。

５．実務的なアドバイスと具体例

それぞれのシナリオにおける税金や相続税の試算は、専門家（税理士など）に依頼することが重要です。個々の状況（所得、資産状況、相続計画など）によって最適な方法は異なります。

例えば、相続税対策として、生前贈与を検討されているとのことですが、贈与税（生前贈与によって生じる税金）の発生や、贈与税の非課税枠（年間110万円の贈与については贈与税がかからない枠）などを考慮する必要があります。

６．専門家に相談すべき場合

税金や相続、会社設立、資金繰りなど、専門的な知識が必要な事項が多く含まれているため、税理士、弁護士、不動産会社などの専門家に相談することが不可欠です。特に、高額な資産を扱う場合、専門家のアドバイスなしに判断することは非常に危険です。

７．まとめ：専門家への相談が必須

個人所有の物件を資産管理会社に移転する方法は、税金や相続への影響が大きく、複雑な手続きを伴います。節税効果を期待するだけでなく、リスクも考慮し、税理士などの専門家に相談して最適な方法を選択することが重要です。安易な判断は、思わぬ税金負担や法的トラブルにつながる可能性があります。 質問者様のシナリオはあくまで思考実験であり、現実の状況とは異なる可能性が高いことを再認識し、専門家と綿密な相談の上で決定を進めてください。