借地上の建物の「時価」はどう決まる？ 建物買取請求権の疑問を解決！

建物の時価って何？ 基礎知識を分かりやすく解説

借地上の建物に関する「時価」とは、簡単に言うと、その建物を今の状態で売却するとしたら、いくらになるのか？という金額のことです。これは、単に建物の建築にかかった費用（再建築費）だけではありません。建物の築年数、現在の状態、立地条件、そして似たような建物の取引事例などを総合的に考慮して算出されます。

例えば、同じような構造、広さの建物が近隣で売買されている場合、その価格も参考にされます。また、建物のメンテナンス状況も重要です。きちんと手入れされていれば、それだけ価値は高くなりますし、逆に老朽化が進んでいれば、価値は低くなります。

建物買取請求権が発生した場合、この「時価」が重要な意味を持ちます。なぜなら、地主は、借地人が建物買取請求権を行使した場合、その「時価」で建物を買い取る義務があるからです。（民法604条）

今回のケースへの直接的な回答

昭和初期に建てられた建物の場合、固定資産評価額が50万円というのは、あくまで税金を計算するための基準であり、実際の売買価格を示すものではありません。

建物の時価を算出するには、専門家による評価が必要不可欠です。専門家は、建物の構造、築年数、現在の状態、そして近隣の取引事例などを総合的に考慮し、客観的な価値を算出します。再建築費が数千万円かかるとしても、それがそのまま時価になるわけではありません。

今回のケースでは、専門家による評価によって、固定資産評価額よりもずっと高い金額が時価として評価される可能性が高いでしょう。

関係する法律や制度：建物買取請求権とは？

今回のケースで重要なのは、「建物買取請求権」です。これは、借地人が借地上の建物を所有している場合に、借地契約が終了する際に、地主に対して建物を買い取ることを請求できる権利です。

この権利は、借地人の保護を目的としており、借地人が建てた建物を、地主が一方的に壊してしまうような事態を防ぐためにあります。

建物買取請求権は、借地借家法という法律によって定められています。

具体的には、借地契約が期間満了や契約違反などによって終了する場合に、借地人は地主に対して、建物を時価で買い取るよう請求することができます。（借地借家法13条）

ただし、この権利を行使するためには、いくつかの条件があります。

• 借地契約が有効に存在していること
• 借地人が建物を所有していること
• 借地契約が終了すること（期間満了、契約解除など）

これらの条件を満たしていれば、原則として建物買取請求権を行使できます。

誤解されがちなポイント：固定資産評価額＝時価ではない！

多くの人が誤解しがちなのは、「固定資産評価額」が「時価」と同じだと思ってしまうことです。

固定資産評価額は、あくまで固定資産税や都市計画税を計算するための基準となる価格です。
これは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて、市町村長が決定します。
一方、時価は、実際にその建物を売買する際の価格を意味し、市場の状況や建物の状態などによって変動します。

今回のケースのように、古い建物の場合、固定資産評価額は低く抑えられていることが多く、実際の市場価格との間に大きな乖離が生じることがあります。

したがって、建物買取請求権を行使する際には、固定資産評価額ではなく、専門家による評価に基づいた時価を基準とすることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

建物買取請求権を行使する際には、以下の点に注意しましょう。

• 専門家への相談：まずは、不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談し、建物の時価評価や権利関係についてアドバイスを受けることが重要です。専門家は、建物の状態や近隣の取引事例などを詳細に調査し、客観的な時価を算出します。
• 地主との交渉：地主との間で、建物の買取価格について交渉を行う必要があります。専門家の評価を参考にしながら、双方が納得できる価格を目指しましょう。
• 契約書の確認：借地契約書の内容をよく確認し、建物買取請求権に関する条項の有無や、契約終了時の取り決めなどを確認しておきましょう。
• 証拠の収集：建物の状態を示す写真や、修繕履歴などの証拠を収集しておくと、交渉を有利に進めることができます。

具体例を挙げましょう。例えば、築50年の木造住宅の場合、固定資産評価額は低くても、リフォームや修繕が行われており、良好な状態であれば、近隣の類似物件の取引事例などを参考に、数百万円〜数千万円の時価が評価される可能性があります。

一方、建物の状態が著しく悪い場合や、再建築ができないような場合は、時価は低くなることもあります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談しましょう。

• 建物の時価評価が難しい場合：建物の状態が複雑であったり、近隣の取引事例が少ない場合など、専門的な知識がないと正確な時価を算出することが難しい場合があります。
• 地主との交渉が難航する場合：地主との間で、建物の買取価格やその他の条件について意見が対立し、交渉がうまくいかない場合は、弁護士に相談して、法的手段を検討することも必要です。
• 権利関係が複雑な場合：借地権の権利関係が複雑であったり、他の権利者との間で問題が生じている場合は、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受ける必要があります。

専門家は、法律や不動産に関する専門知識を持っており、あなたの権利を守るために、適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 建物買取請求権を行使する際の「時価」は、固定資産評価額とは異なり、専門家による評価が必要です。
• 建物の築年数、状態、立地条件などを総合的に考慮して時価が算出されます。
• 借地上の建物の時価評価や、地主との交渉が難しい場合は、専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談しましょう。
• 借地契約書の内容をよく確認し、建物買取請求権に関する条項を確認しましょう。

建物の時価評価は、複雑な要素が絡み合うため、専門家のサポートを受けながら、慎重に進めることが大切です。