借地権付き建物の売却、取得税と手取り額について知りたい！

回答と解説

テーマの基礎知識：借地権と売却時の税金について

まず、今回のケースで重要な「借地権」と「売却時にかかる税金」について、基本的な知識を整理しましょう。

借地権とは？

借地権とは、他人の土地を借りて、その上に建物を建てることができる権利のことです。今回のケースでは、質問者様は親族の家（建物）を所有していますが、その建物の建っている土地は他人のもの（地主）であり、地代を支払っている状態です。これはまさに借地権がある状態といえます。

売却時にかかる税金の種類

不動産を売却すると、様々な税金が発生する可能性があります。主なものとして、以下のものがあります。

• 譲渡所得税： 不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
• 印紙税： 不動産売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
• 登録免許税： 所有権移転登記などにかかる税金です。
• 固定資産税・都市計画税： 売却した年の1月1日時点での所有者に対して課税されます。日割り計算で精算されるのが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答：売却にかかる費用と手取り額の試算

今回のケースでは、借地権付きの建物を売却する際に、具体的にどのような費用が発生し、手取り額がどの程度になるのかを試算してみましょう。ただし、正確な金額は個々の状況によって大きく異なるため、あくまでも概算としてください。

売却価格1000万円の場合の費用の例

売却価格が1000万円の場合、以下のような費用が発生する可能性があります。

• 仲介手数料： 不動産会社に支払う手数料です。売買価格の3% + 6万円 + 消費税が上限とされています。1000万円の場合は、約39万6千円程度になるでしょう。
• 譲渡所得税： 譲渡所得（売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額）に対して課税されます。譲渡所得税率は、所有期間によって異なり、5年を超える所有であれば長期譲渡所得、5年以下の所有であれば短期譲渡所得となります。今回のケースでは、親族が7年前に亡くなっているため、取得費の算定が複雑になる可能性があります。
  • 取得費： 建物の取得費は、減価償却費を考慮して計算されます。
  • 譲渡費用： 仲介手数料、印紙税などが該当します。

  譲渡所得税率は、長期譲渡所得の場合、所得税15.315%（復興特別所得税含む）と住民税5%です。短期譲渡所得の場合は、所得税30.63%（復興特別所得税含む）と住民税9%です。

• 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代です。売買価格によって金額が異なります。
• その他： 登記費用、測量費用などが発生する可能性もあります。

手取り額の試算例

上記の費用を考慮すると、手取り額は売却価格からこれらの費用を差し引いた金額になります。
仮に、譲渡所得が500万円、仲介手数料が約40万円と仮定すると、
手取り額は、売却価格1000万円から、譲渡所得税（長期譲渡所得の場合）約100万円、仲介手数料約40万円を差し引いた、約860万円程度になる可能性があります。
ただし、これはあくまでも概算であり、実際の金額は個々の状況によって異なります。

関係する法律や制度：借地借家法と税法

今回のケースで関係する主な法律は以下の通りです。

• 借地借家法： 借地権に関する権利や義務を定めています。借地権の存続期間、更新、建物の再築などについて規定があります。
• 所得税法・租税特別措置法： 不動産売却による譲渡所得に対する税金について定めています。譲渡所得の計算方法、税率などが規定されています。
• 相続税法： 相続により取得した不動産の取得費の計算などに関わる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理：取得費の計算と税金の仕組み

不動産売却に関する税金について、よく誤解されがちなポイントを整理します。

• 取得費の計算： 不動産を取得した際の費用（購入代金、仲介手数料など）が取得費となります。相続で取得した場合は、相続時の時価が取得費となる場合があります。建物の場合は、減価償却費を考慮する必要があります。
• 譲渡所得の計算： 売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて、譲渡所得を計算します。この譲渡所得に対して税金が課税されます。
• 税率： 譲渡所得税率は、所有期間によって異なります。長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が大きく異なるため、注意が必要です。
• 特別控除： 一定の条件を満たせば、譲渡所得から控除できる特例（居住用財産の3000万円特別控除など）があります。今回のケースでは、利用できる可能性は低いですが、確認は必要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却を進める上での注意点

借地権付き建物を売却する際の実務的なアドバイスと、具体的な進め方について解説します。

1. 専門家への相談

まず、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、正確な税金の計算や売却に関するアドバイスを受けることが重要です。個々の状況に合わせて、最適な売却方法や税金対策を検討できます。

2. 不動産会社の選定

借地権付き建物の売却に詳しい不動産会社を選びましょう。借地権の扱いや売却事例に精通している会社であれば、スムーズな売却を期待できます。

3. 借地権者の承諾

借地権付き建物を売却する際には、借地権者の承諾が必要となる場合があります。事前に地主と連絡を取り、売却について相談しておくことが望ましいです。

4. 売却価格の査定

複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握しましょう。借地権付き建物の価格は、土地の評価額や建物の状態、築年数などによって変動します。

5. 契約と引き渡し

売買契約を締結する際には、契約内容をよく確認しましょう。特に、税金に関する事項や、引き渡し時期、費用の負担などについて注意が必要です。

具体例

例えば、過去の売却事例を参考に、近隣の借地権付き建物の売却価格や、売却にかかった費用などを調べてみましょう。また、税理士に相談し、売却した場合の税金のシミュレーションを作成してもらうことで、手取り額を具体的に把握できます。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士と不動産鑑定士の活用

今回のケースでは、以下の専門家に相談することをおすすめします。

• 税理士： 譲渡所得税の計算や、税務上のアドバイスを受けられます。税金に関する疑問や不安を解消し、適切な税金対策を講じることができます。
• 不動産鑑定士： 借地権付き建物の適正な評価額を算出してもらえます。売却価格の査定や、借地権の価格算定に役立ちます。
• 弁護士： 借地権に関するトラブルや、売買契約に関する法的問題が発生した場合に相談できます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 借地権付き建物の売却では、譲渡所得税や仲介手数料など、様々な費用が発生します。
• 売却価格だけでなく、手取り額を正確に把握することが重要です。
• 税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが不可欠です。
• 借地権付き建物の売却は、専門的な知識が必要となるため、慎重に進める必要があります。