借家の敷地の一部を大家が勝手に削った！家賃減額請求はできる？

質問の概要

【背景】

私は賃貸物件に住んでいます。
先日、大家さんが許可なく、私が借りている敷地の一部を削ってしまいました。
削られた部分は、駐車場の一部でした。

【悩み】

大家さんの行為は問題ないのでしょうか？
家賃を減額してもらうことは可能ですか？
今後、どのような対応をすれば良いのかわかりません。

困っているので、教えてください。

大家による敷地減少は契約違反の可能性があり、家賃減額請求や損害賠償請求も検討できます。

敷地の一部が削られた！まずは状況を整理しましょう

賃貸物件（借家）の敷地の一部が、大家さんによって勝手に削られてしまったという状況、大変困惑されていることと思います。まずは落ち着いて、状況を整理することから始めましょう。

今回のケースでは、駐車場の一部が削られたとのことですが、具体的にどのような部分が、どのくらいの範囲で削られたのかを明確にすることが重要です。また、削られたことによって、日常生活にどのような影響が出ているのか（例えば、駐車スペースが狭くなった、車の出し入れがしにくくなったなど）を具体的に記録しておきましょう。これらの情報は、今後の交渉や法的手段を検討する際に、非常に重要な証拠となります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、大家さんが勝手に敷地の一部を削る行為は、賃貸借契約（賃貸契約）に違反する可能性があります。また、家賃の減額を請求できる可能性も十分にあります。

賃貸借契約とは、大家さんがあなたに建物を貸し、あなたが家賃を支払うという契約のことです。この契約には、建物の使用や利用に関する権利と義務が定められています。大家さんは、あなたが契約に基づいて建物を使用できるよう、必要な環境を維持する義務があります。敷地の一部を勝手に削る行為は、あなたが本来利用できるはずの土地（駐車場など）を、大家さんが勝手に利用できなくしたと解釈できるため、契約違反となる可能性があるのです。

関係する法律や制度：借地借家法と民法

今回のケースに関係する主な法律は、借地借家法と民法です。

借地借家法: 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。建物の賃貸借については、借地借家法が優先的に適用されます。
民法: 契約に関する一般的なルールを定めています。賃貸借契約も民法の契約の一種であり、民法の規定も適用されます。

具体的には、以下の条文が関係してきます。

借地借家法第11条（賃料減額請求権）: 賃料が、土地や建物の状況の変化によって不相当になった場合、賃料の減額を請求できると定めています。
民法第415条（債務不履行による損害賠償）: 債務者（大家さん）が契約内容に従った履行をしない場合、債権者（あなた）は損害賠償を請求できると定めています。

誤解されがちなポイントの整理

この件で、よくある誤解を整理しておきましょう。

「大家さんの所有物だから、何をしても良い」という誤解: 確かに、賃貸物件は大家さんの所有物ですが、賃貸借契約を結んでいる間は、あなたはその物件を使用する権利を持っています。大家さんも、あなたの権利を侵害するような行為はできません。
「家賃を払っているのだから、文句は言えない」という誤解: 家賃を支払っているからこそ、あなたは契約に基づいて物件を使用する権利を持っています。大家さんの行為によって、その権利が侵害された場合は、当然、文句を言う権利があります。
「少しくらいのことで、大げさにするな」という誤解: 確かに、小さな問題かもしれませんが、放置しておくと、更なる問題に発展する可能性もあります。また、あなたの権利を守るためにも、毅然とした態度で対応することが大切です。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

実際に、あなたが取るべき行動について、いくつかのアドバイスをします。

状況の証拠を確保する: 削られた部分の写真や動画を撮影し、削られた範囲や状況を記録しておきましょう。可能であれば、削られたことによる具体的な影響（駐車スペースの変更など）も記録しておきましょう。
大家さんに連絡する: まずは、大家さんに連絡し、状況を確認し、なぜ敷地を削ったのか、説明を求めましょう。この際、口頭だけでなく、書面（内容証明郵便など）で連絡することも検討しましょう。
家賃減額請求を行う: 削られたことによって、あなたが本来受けられるはずの利益が減った場合（例えば、駐車スペースが狭くなったなど）、家賃の減額を請求できます。減額の根拠となる金額を算出し、大家さんに提示しましょう。
損害賠償請求を行う: 敷地が削られたことによって、あなたが損害を被った場合（例えば、車に傷がついたなど）、損害賠償を請求できます。損害の具体的な内容と金額を算出し、大家さんに提示しましょう。
弁護士に相談する: 大家さんとの話し合いがうまくいかない場合や、法的手段を検討したい場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスや法的支援を提供してくれます。

具体例:

例えば、駐車場の一部が削られ、車の出し入れが困難になった場合、あなたは家賃の減額を請求できる可能性があります。また、削られた部分に車を停めようとして、車に傷がついた場合は、損害賠償を請求できる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士）に相談することをおすすめします。

大家さんとの話し合いがうまくいかない場合: 専門家は、法律の専門知識と交渉力を持っており、あなたの権利を守るために、効果的な交渉を行うことができます。
法的手段を検討したい場合: 弁護士は、訴訟や調停などの法的手段について、アドバイスやサポートを提供してくれます。
損害賠償請求をしたい場合: 損害賠償請求には、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士は、損害の評価や証拠収集など、適切なサポートを提供してくれます。
契約内容が複雑な場合: 賃貸借契約の内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合、弁護士に契約内容を詳しく確認してもらうことをおすすめします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

大家さんが勝手に敷地の一部を削る行為は、賃貸借契約に違反する可能性があります。
家賃の減額や損害賠償を請求できる可能性があります。
まずは、状況を整理し、証拠を確保しましょう。
大家さんと話し合い、解決を目指しましょう。
話し合いがうまくいかない場合は、弁護士に相談しましょう。

今回の件が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。