借家・アパートでの自殺、事故物件の家賃はどうなる？安く借りる方法も解説

【背景】

借家やアパートで人が亡くなった場合、その部屋の家賃はどうなるのか疑問に思っています。
事故物件は家賃が安くなるという話を聞いたことがある。
安く借りられるなら、事故物件でも構わないと考えている。

【悩み】

事故物件の家賃は本当に安くなるのか？
事故物件を探す方法は？
事故物件を借りる際に注意すべき点はあるのか？

事故物件は家賃が下がる傾向にあり、告知義務があります。物件探しは不動産屋に相談しましょう。

テーマの基礎知識：事故物件とは？

事故物件の定義

「事故物件」という言葉は、一般的に、その物件内で人が亡くなった、または事件・事故があった賃貸物件や売買物件を指します。具体的には、自殺、他殺、孤独死などが該当します。ただし、病死や老衰による自然死は、原則として事故物件には含まれません。ただし、病死であっても、特殊清掃が必要になるようなケース（腐敗が進んでいた場合など）は、告知義務が発生する可能性があります。

告知義務の重要性

不動産の取引においては、買主や借主が安心して取引できるよう、重要な情報（心理的瑕疵（かし）といいます）を告知する義務があります。この告知義務は、過去にその物件内で人が亡くなった事実を隠蔽（いんぺい）することを防ぎ、公平な取引を促すために存在します。告知義務を怠ると、後々トラブルに発展する可能性が高いため、非常に重要なルールです。

今回のケースへの直接的な回答：家賃への影響

家賃への影響

借家やアパートで自殺があった場合、その部屋は一般的に家賃が下がる傾向にあります。これは、入居希望者の心理的な抵抗感や、物件のイメージダウンによる空室リスクを考慮したものです。家賃の値下げ幅は、事件・事故の内容、経過年数、物件の立地条件などによって異なります。

家賃相場への影響

事故物件の家賃は、近隣の同程度の物件と比較して、1割から5割程度安くなることもあります。ただし、家賃がどの程度下がるかは、個々の状況によって大きく変動します。不動産会社や大家さんは、物件の状況や市場の動向を考慮し、家賃を設定します。

関係する法律や制度：告知義務とガイドライン

宅地建物取引業法

宅地建物取引業法（宅建業法）は、不動産取引の公正さと安全性を確保するための法律です。この法律に基づいて、不動産会社は、物件の重要な情報（告知事項）を買主や借主に説明する義務があります。

告知義務の範囲

告知義務の範囲は、過去の判例や国土交通省のガイドラインによって定められています。一般的には、事件・事故発生から一定期間（おおむね3年程度）は告知義務があるとされています。ただし、事件・事故の内容や社会的な影響によっては、より長い期間告知義務が発生する場合もあります。

ガイドラインの役割

国土交通省は、不動産取引における告知義務に関するガイドラインを公表しています。このガイドラインは、告知すべき事項や告知期間の目安などを定めており、不動産会社が適切に情報開示を行うための指針となっています。

誤解されがちなポイントの整理：告知期間と告知対象者

告知期間の誤解

告知義務は永続的に続くものではありません。一般的には、事件・事故発生から3年程度で告知義務がなくなるという誤解がありますが、実際には、事件・事故の内容や社会的な影響、その後の物件の利用状況などによって告知期間は異なります。また、告知義務がなくなった後でも、物件のイメージが回復するまでには時間がかかることがあります。

告知対象者の誤解

告知義務は、不動産会社や大家さんだけでなく、売主や貸主にも課せられます。つまり、物件を売却したり、賃貸に出したりする際には、過去の事件・事故に関する情報を正直に伝えなければなりません。告知を怠った場合、損害賠償請求や契約解除のリスクがあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：事故物件を探す方法

不動産会社への相談

事故物件を探す場合、まずは不動産会社に相談するのが一般的です。不動産会社は、物件の情報を詳しく把握しており、告知義務の範囲内であれば、事故物件に関する情報を提供してくれます。また、事故物件専門の不動産会社もあります。

物件情報の確認

不動産会社から紹介された物件について、まずは物件情報を確認しましょう。物件概要や間取り図だけでなく、周辺環境や過去の事件・事故に関する情報も確認することが大切です。気になる点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。

契約前の確認事項

契約前に、重要事項説明書の内容を必ず確認しましょう。重要事項説明書には、物件に関する重要な情報が記載されており、事故物件である場合は、その旨が明記されています。疑問点があれば、不動産会社に質問し、納得してから契約するようにしましょう。

事故物件専門サイトの活用

インターネット上には、事故物件専門の検索サイトや情報サイトがあります。これらのサイトを利用することで、事故物件に関する情報を効率的に収集できます。ただし、掲載されている情報の正確性については、ご自身で確認する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

告知義務に関する疑問

告知義務の範囲や期間について疑問がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家は、法律や判例に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。

トラブル発生時

事故物件に関するトラブルが発生した場合は、弁護士に相談しましょう。例えば、告知義務違反や契約不履行などが疑われる場合、弁護士は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

家賃への影響

事故物件は、家賃が下がる傾向にあります。値下げ幅は、事件・事故の内容、経過年数、物件の立地条件などによって異なります。

告知義務の重要性

不動産会社や大家さんには、告知義務があります。過去の事件・事故に関する情報を隠蔽することは、法的に問題があるだけでなく、後々のトラブルにつながる可能性があります。

物件探しの方法

事故物件を探す場合は、不動産会社に相談したり、事故物件専門のサイトを利用したりする方法があります。契約前に、物件情報を詳しく確認し、疑問点があれば不動産会社に質問しましょう。