テーマの基礎知識（定義や前提の説明）
土地を借りて建物を建てる場合、借地権が発生することがあります。これは、土地を借りる人が、その土地を自由に使える権利のことです。借地権には、大きく分けて「地上権」と「賃借権」の2種類があります。
今回のケースで問題となるのは、主に「賃借権」です。賃借権は、土地を借りて建物を建てる場合に発生し、借地借家法という法律で保護されています。
一方、「使用貸借」という形もあります。これは、無償で土地を借りる場合のことです。使用貸借の場合、原則として借地権は発生しません。しかし、税務上の取り扱いでは、無償であっても借地権が発生するとみなされるケースがあります。
今回の質問では、「無償返還の届出」という言葉が出てきます。これは、使用貸借の場合に、将来的に土地を無償で返すことを約束する届出のことです。この届出を提出することで、借地権が発生しないと税務署に認めてもらうことができます。
今回のケースへの直接的な回答
今回の質問は、複雑な状況が絡み合っています。それぞれの疑問について、順番に解説します。
まず、甲が所有者だった時代に無償返還の届出が出されていなかった場合、今から出すことができるかどうかですが、これは難しい問題です。原則として、無償返還の届出は、土地を貸す人と借りる人の間で合意があった場合に提出するものです。甲が既に土地を売却している場合、甲の協力が得られるかどうかがポイントになります。専門家（弁護士や税理士）に相談し、適切な対応策を検討する必要があります。
次に、丙が土地を低価格で購入した場合、建物に借地権がついていたとみなされるのかという点です。これは、売買価格が適正価格よりも著しく低い場合に、税務署が借地権を認める可能性があるということです。具体的には、土地の時価（通常は路線価を参考にします）と売買価格の差が大きい場合、借地権相当額を計算し、贈与税や所得税が課税されることがあります。
新しい顧問税理士が売買時の計算書を求めているのは、この点をチェックするためと考えられます。もし、借地権が認められると、追加で税金を支払う必要が出てくる可能性があります。
最後に、売買時の計算が路線価に借地権割合をかけていた場合、借地権がついていたとみなされるのかという点ですが、これは借地権が存在していたことを示す一つの証拠になります。借地権割合は、借地権の価値を示すもので、売買価格を決定する際に用いられることがあります。この計算方法が用いられていた場合、税務署は借地権の存在を前提として、税金の計算を行う可能性があります。
関係する法律や制度がある場合は明記
今回のケースで特に関係する法律は、以下の通りです。
- 借地借家法: 借地権の保護や、借地関係のルールを定めています。
- 相続税法・所得税法: 借地権の評価や、税金の計算方法について定めています。
- 民法: 土地の所有権や、使用貸借に関する基本的なルールを定めています。
また、税務上の制度としては、無償返還の届出が重要になります。この届出を提出することで、借地権の発生を回避できる場合があります。
誤解されがちなポイントの整理
借地権に関する誤解として、よくあるのは以下の点です。
- 無償であれば、必ず借地権は発生しない: 使用貸借の場合、原則として借地権は発生しませんが、税務上の取り扱いでは、借地権が認められるケースがあります。
- 売買価格が低ければ、必ず税金が増える: 売買価格が低い場合でも、それが適正な価格であれば、税金が増えるとは限りません。ただし、著しく低い場合は、税務署が問題視する可能性があります。
- 無償返還の届出を出せば、全て解決する: 無償返還の届出は、あくまでも一つの対策であり、過去の状況によっては、他の対策も必要になる場合があります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介
今回のケースでは、過去の経緯や現在の状況を正確に把握することが重要です。具体的には、以下の点を確認しましょう。
- 甲と丙の関係性: 親族関係がある場合、税務署はより厳しくチェックする傾向があります。
- 土地の売買価格: 土地の時価と比較して、売買価格がどの程度低いのかを確認します。
- 売買時の契約内容: 借地権に関する特約がないか、確認します。
- 過去の税務申告: 過去の税務申告の内容を確認し、借地権に関する記載がないか確認します。
例えば、甲から丙への土地の売買価格が、路線価の半分以下だったとします。この場合、税務署は、借地権が発生していたとみなす可能性があります。その場合、借地権の価値を計算し、贈与税や所得税を課税することがあります。
また、甲が土地を丙に売却した後、丙がその土地の上に建物を建てて賃貸経営をしているとします。この場合、税務署は、借地権の有無だけでなく、賃料収入や建物の減価償却費などについても、詳しく調査する可能性があります。
専門家に相談すべき場合とその理由
今回のケースは、専門的な知識が必要となるため、以下の専門家に相談することをお勧めします。
- 税理士: 税務上の問題について、適切なアドバイスを受けることができます。借地権の評価や、税金の計算など、専門的な知識が必要な場合に役立ちます。
- 弁護士: 法律的な問題について、適切なアドバイスを受けることができます。無償返還の届出に関する法的問題や、過去の経緯に関する法的解釈など、専門的な知識が必要な場合に役立ちます。
- 不動産鑑定士: 土地の適正な価格を評価してもらうことができます。売買価格が適正かどうかを判断する際に役立ちます。
特に、新しい顧問税理士と、これまでの税理士との間で意見が異なる場合や、税務署から指摘を受けた場合は、必ず専門家に相談しましょう。
まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）
今回の質問の重要ポイントをまとめます。
- 無償返還の届出の有無、売買価格、計算方法によって、借地権の有無や税金の額が変わる可能性があります。
- 過去の経緯や現在の状況を正確に把握し、専門家（税理士、弁護士、不動産鑑定士）に相談することが重要です。
- 特に、売買価格が著しく低い場合や、税務署から指摘を受けた場合は、早急に専門家に対策を相談しましょう。
