入居率100%・高収益物件をなぜ不動産会社は売る？素朴な疑問を徹底解説！

不動産会社が高収益物件を売る理由とは？

不動産投資の世界では、高利回りの物件は魅力的に映ります。しかし、なぜ不動産会社は、入居率が高く、収益性の高い物件を売ってしまうのでしょうか？そこには、様々な理由と、不動産会社ならではの事情が存在します。

テーマの基礎知識：不動産会社と物件の役割

まず、不動産会社がどのように物件を扱っているのか、基本的なところから見ていきましょう。

不動産会社には、大きく分けて2つの役割があります。

• 売買仲介（ばいばいちゅうかい）：物件を売りたい人と買いたい人の間を取り持ち、取引を成立させる役割です。仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）が主な収入源です。
• 不動産開発（ふどうさんかいはつ）：土地を仕入れて、建物を建て、それを販売する役割です。自社で物件を所有し、賃貸経営を行うこともあります。

不動産会社が売却する物件には、自社で開発した物件だけでなく、仲介によって取り扱う物件も含まれます。高収益物件を売却する理由は、これらの役割や会社の戦略によって異なります。

今回のケースへの直接的な回答：売却の主な理由

入居率100%で高収益の物件を不動産会社が売却する主な理由は、以下の通りです。

• 資金調達（しきんちょうたつ）：

  不動産会社は、常に新しい物件を購入したり、開発したりするために資金が必要です。高収益物件を売却することで、まとまった資金を調達し、新たな投資に回すことができます。

• リスク分散（りすくぶんさん）：

  不動産投資は、空室リスクや金利変動リスクなど、様々なリスクを伴います。特定の物件に集中投資するのではなく、複数の物件に分散投資することで、リスクを軽減することができます。

• 会社の戦略（かいしゃのせんりゃく）：

  不動産会社の経営戦略によって、売却の判断がされることもあります。例えば、特定のエリアに特化して事業を展開するために、他のエリアの物件を売却することがあります。

• 利益確定（りえきかくてい）：

  物件の価値が上がり、売却益が見込める場合に、利益を確定するために売却することがあります。特に、バブル期など、不動産価格が高騰している時期には、売却益を狙う動きが活発になります。

関係する法律や制度：不動産取引のルール

不動産取引には、様々な法律や制度が関係しています。主なものとしては、以下のようなものがあります。

• 宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）：

  不動産会社の業務を規制する法律です。不動産会社は、この法律に基づいて、契約内容の説明や重要事項の説明を行う義務があります。

• 都市計画法（としけいかくほう）：

  都市の計画を定める法律です。建物の用途や高さなどを規制し、良好な都市環境を維持します。

• 建築基準法（けんちくきじゅんほう）：

  建物の構造や設備に関する基準を定める法律です。安全な建物を確保するために、様々な規制があります。

これらの法律や制度は、不動産取引の公正性や安全性を確保するために重要な役割を果たしています。

誤解されがちなポイントの整理：高収益＝万能ではない

高収益物件は魅力的ですが、誤解されやすいポイントもあります。以下の点に注意が必要です。

• 表面利回り（ひょうめんりまわり）だけでは判断できない：

  表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、単純な収益性を示す指標です。しかし、実際には、修繕費や固定資産税などの費用がかかります。これらの費用を考慮した実質利回り（じっしつりまわり）で判断することが重要です。

• 入居率100%が永遠に続くわけではない：

  入居率100%は理想的ですが、常に維持できるとは限りません。周辺環境の変化や、建物の老朽化などにより、空室が発生する可能性があります。

• 高利回り物件にはリスクが伴う場合がある：

  高利回り物件は、一般的に、地方の物件や築年数の古い物件など、何らかのリスクを抱えていることが多いです。リスクを理解した上で、慎重に検討する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：物件選びのポイント

高収益物件を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 物件の調査を徹底する：

  物件の所在地、周辺環境、建物の状態、過去の修繕履歴などを詳しく調査しましょう。

  ・重要事項説明書（じゅうようじこうせつめいしょ）：

  不動産会社から交付される書類で、物件に関する重要な情報が記載されています。必ず内容を確認し、不明な点は質問しましょう。

  ・インスペクション（建物診断）：

  専門家による建物の劣化状況の調査です。建物の状態を客観的に把握することができます。

• 利回りだけでなく、キャッシュフロー（収入から支出を差し引いた手元に残るお金）を重視する：

  キャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことが重要です。キャッシュフローがプラスであれば、ローン返済や修繕費を賄うことができます。

• 将来的なリスクを考慮する：

  空室リスク、金利上昇リスク、修繕リスクなど、様々なリスクを考慮し、リスクに対応できる物件を選びましょう。

• 専門家（専門家）に相談する：

  不動産投資の専門家である不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）や、ファイナンシャルプランナーに相談し、アドバイスを受けることも有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由：プロの視点

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産投資が初めての場合：

  不動産投資の知識や経験がない場合は、専門家のアドバイスを受けることで、リスクを軽減し、成功の可能性を高めることができます。

• 物件の評価が難しい場合：

  物件の価値やリスクを判断することが難しい場合は、専門家の客観的な評価を受けることが重要です。

• 税金や法律に関する疑問がある場合：

  不動産投資には、税金や法律に関する知識が必要です。専門家に相談することで、適切な対応策を知ることができます。

専門家は、豊富な知識と経験に基づき、あなたの状況に合わせたアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

高収益物件を不動産会社が売却する理由は様々であり、会社の戦略、資金調達、リスク分散などが主な理由として挙げられます。物件を購入する際には、表面利回りだけでなく、実質利回りやキャッシュフローを重視し、物件の調査を徹底することが重要です。また、専門家への相談も検討し、リスクを理解した上で、慎重に判断しましょう。高収益物件は魅力的ですが、リスクも伴うことを忘れずに、賢く不動産投資を行いましょう。