公務員も必見！不動産共有と登記抹消請求の落とし穴：単独請求の限界と共有者の権利

回答と解説

不動産共有の基礎知識

不動産共有（共有持分）とは、複数の者が一つの不動産を共同で所有する状態です。各共有者は、共有する不動産全体に対する一定の割合（持分）を所有します。例えば、2人で共有する場合、それぞれ50％ずつ所有することになります。この持分は、登記簿に記載され、法的にも保護されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある2つの問題は、一見矛盾するようですが、実はどちらも正しいです。ポイントは、「抹消請求の対象」と「請求できる権利の範囲」を明確に区別することです。

共有者が無断で所有権移転登記を行った場合、他の共有者は、自分の持分に関する登記の抹消を請求できます。これは、自分の権利を守るための請求であり、単独でできます。一方、他の共有者の持分に関する登記の抹消を請求するには、他の共有者の同意が必要となる場合が多いです。

関係する法律や制度

民法（特に第244条以降の共有に関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は共有関係の基本ルールを定め、不動産登記法は登記手続きの方法を規定しています。登記抹消請求は、不動産登記法に基づいて行われます。

誤解されがちなポイントの整理

「保存行為」だからといって、単独で全部の登記抹消を請求できると誤解しやすい点です。保存行為とは、自分の権利を守るための行為全般を指し、登記抹消請求もその一つです。しかし、保存行為だからといって、他の共有者の権利まで侵害できるわけではありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、AさんとBさんが1/2ずつ共有する土地について、Aさんが無断でCさんに売却し、所有権移転登記をされたとします。この場合、Bさんは、自分の持分1/2に関する登記抹消を単独で請求できます。しかし、Aさんの持分1/2に関する登記抹消を請求するには、Bさん単独ではできません。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産共有に関する問題は、複雑で、法律的な知識が必要となる場合があります。特に、複数の共有者がいたり、高額な不動産が関わっていたりする場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することが重要です。専門家は、状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

不動産共有における登記抹消請求は、自分の持分に限定されます。保存行為であっても、他の共有者の権利を侵害することはできません。複雑な問題の場合は、専門家への相談がおすすめです。 妨害排除請求、返還請求、損害賠償請求も、原則として自分の持分に限定されます。 共有関係の問題は、早期の解決が重要です。