公団売却と抵当権設定：敷地権付き区分建物の所有権移転登記の謎を解き明かす

所有権と抵当権：その違いと関係性

まず、所有権と抵当権の違いを理解することが重要です。所有権とは、物（この場合は建物）を自由に支配し、使用・収益・処分できる権利のことです（所有権は民法第188条で定義されています）。一方、抵当権とは、債務者が債務不履行に陥った場合に、債権者が担保物件（この場合は建物）を売却して債権を回収できる権利です。簡単に言うと、所有権は「物の持ち主である権利」、抵当権は「債務不履行時の担保としての権利」です。

今回のケースでは、公団は建物の所有権を売却し、売却代金を回収するための担保として買主に対して抵当権を設定しています。所有権は既に買主に移転しているので、公団は建物を所有していません。

公団による代位登記の不可：その理由

公団が買主名義への所有権保存登記を代位（民法第189条）によって行うことができない理由は、**公団が既に建物の所有権を放棄し、買主に譲渡している**からです。代位登記とは、本来登記すべき権利者が何らかの理由で登記できない場合に、他の権利者がその権利者の代わりに登記を行う制度です。しかし、この制度は、**権利者がその権利を保有していることが前提**となります。公団は建物の所有権を売却済みであるため、所有権保存登記を行う権利を既に保有していません。

抵当権設定登記請求権は、買主が抵当権設定登記を拒否した場合に、公団が強制的に登記をさせるための権利です。しかし、これは抵当権に関する権利であり、所有権に関する権利ではありません。所有権の移転は、売買契約に基づいて既に完了しているのです。

関係法令：民法と不動産登記法

このケースに関連する法令は、主に民法（特に売買に関する規定と抵当権に関する規定）と不動産登記法です。民法は所有権や抵当権といった権利関係を規定し、不動産登記法はこれらの権利関係を登記簿に記録する手続きを規定しています。

誤解されやすい点：抵当権と所有権の混同

抵当権の設定と所有権の移転は別々の法律行為です。この点を混同してしまうと、公団が代位登記できるという誤解が生じます。抵当権はあくまで債権を担保するための権利であり、所有権とは全く異なる性質の権利です。

実務的なアドバイス：売買契約と抵当権設定契約の明確化

売買契約と抵当権設定契約を明確に区別し、それぞれの手続きを正確に行うことが重要です。特に、所有権移転登記と抵当権設定登記の時期と手続きを明確に定める必要があります。

専門家に相談すべき場合：複雑なケースや紛争発生時

不動産取引は複雑な法律問題を伴うため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。特に、売買契約や抵当権設定に係る紛争が発生した場合、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

まとめ：所有権と抵当権の明確な理解が重要

今回のケースは、所有権と抵当権の違い、そして代位登記の要件を理解することで解決できます。公団は建物の所有権を既に売却しているため、代位によって所有権保存登記を嘱託することはできません。不動産取引においては、専門知識を有する者からの適切なアドバイスを受けることが、トラブル防止に繋がります。