公図上公衆用道路なのに未舗装！私道舗装費用負担は誰？借地権と隣地関係の徹底解説

１．テーマの基礎知識：私道と公衆用道路

まず、重要なのは「私道」と「公衆用道路」の違いを理解することです。

* **私道**：個人が所有し、私的な利用を目的とした道路です。所有者が管理・維持の責任を負います。
* **公衆用道路**：不特定多数の人が通行できる道路で、通常は国や地方公共団体が管理・維持します。

今回のケースでは、公図上は「公衆用道路」とされていますが、実際は地主が管理している私道です。この点に注意が必要です。公図上の記載は、必ずしも現実の状況と一致するとは限りません。

２．今回のケースへの直接的な回答：協議が必須

公図に「公衆用道路」と記載されているとはいえ、現状は地主が管理する私道であるため、舗装費用負担は地主と借地人との間で協議して決める必要があります。法律に明確な規定はありません。

地主がアパート経営をしているという点も考慮すると、地主側にも舗装によるメリット（アパートの価値向上、入居率向上）があると考えられます。そのため、費用負担割合は、地主と借地人双方にとって公平な方法を話し合うことが重要です。例えば、費用を折半する、あるいはアパートの利用状況を考慮して地主負担割合を増やすなど、様々な方法が考えられます。

３．関係する法律や制度：道路占用許可など

もし、私道を舗装する際に、道路の幅員を変更したり、新たな構造物を作る場合は、道路管理者（市町村など）への道路占用許可が必要になる可能性があります。これは、舗装工事自体ではなく、工事によって公道に影響を与える場合に必要です。

４．誤解されがちなポイント：公図上の記載

公図上の記載は、あくまで過去の状況を反映したものであり、現在の状況を必ずしも正確に反映しているとは限りません。公図に「公衆用道路」と記載されていても、実際は私道である場合が多く、その場合、管理責任は地主にあります。

５．実務的なアドバイスや具体例：協議の進め方

まずは、地主さんと話し合い、舗装の必要性と費用負担について合意形成を目指しましょう。話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することも有効です。

具体例として、以下の点を話し合いの際に考慮しましょう。

* 舗装費用はいくらになるのか？（見積もりを取る）
* 費用負担割合はどのように分担するのか？（折半、比率など）
* 工事期間はどのくらいになるのか？
* 工事中の通行確保はどうするのか？

６．専門家に相談すべき場合とその理由

話し合いがまとまらない場合、または、法律的な問題が発生した場合には、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、紛争解決を支援してくれます。特に、地主との関係が悪化している場合や、費用負担割合について大きな食い違いがある場合は、専門家の介入が重要です。

７．まとめ：協議と専門家への相談

公図上の記載と現実の状況が異なる場合、私道の舗装費用負担は地主と借地人との協議によって決定する必要があります。話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談し、円滑な解決を目指しましょう。 公平な話し合いと、必要に応じて専門家の力を借りることが、問題解決の鍵となります。 大切なのは、お互いの立場を理解し、建設的な対話を行うことです。