共同名義の家を売却し、ローンから解放されるには？専門家が解説

【背景】

親子で共同名義の建売住宅を購入。
ローンの支払いは主に子に依存。
名義は50:50、頭金は親と子が拠出。
ローンの残高が1000万円強、築浅で評価額はローン残高より高い。

【悩み】

子が退去を希望し、親は住み続けたい。
親を扶養する意思はなく、子の経済状況からローン支払いも困難。
子は売却して債務から解放されたい（売却益は親へ）。
親は住み続けたいが、贈与税の支払いが難しい。
子はローンの名義から一刻も早く解放されたい。
売却にあたり、新たな費用はかけられない。

家を売却し、親に譲渡する方向で、ローンの名義変更と債務からの解放を目指しましょう。贈与税の問題をクリアするために、専門家への相談が不可欠です。

テーマの基礎知識：共同名義の不動産とローンの仕組み

共同名義の不動産とは、一つの不動産を複数人で所有している状態を指します。今回のケースでは、親と子がそれぞれ50%の持分（もちぶん：所有権の割合）を持っています。この場合、不動産の売却や利用には、原則として全員の同意が必要です。

住宅ローンは、不動産を購入するための資金を金融機関から借り入れる契約です。ローン契約者は、毎月決められた金額を返済する義務を負います。万が一、返済が滞ると、金融機関は担保となっている不動産を差し押さえ、競売にかける（けいばいにかける：裁判所を通じて売却すること）ことができます。

今回のケースでは、親と子が共同でローンを組んでいるわけではありませんが、ローンの支払いを主に子が担っているという状況です。このため、子がローンから解放されるためには、様々な手続きが必要になります。

今回のケースへの直接的な回答：売却と名義変更、そして贈与

今回のケースでは、以下のステップで解決を目指すのが現実的です。

不動産の売却： まずは、不動産を売却し、売却代金からローンの残債を返済します。売却価格がローン残高を上回れば、残ったお金は親に渡すことができます。
名義変更： 売却後、親が住み続ける場合は、子の持分を親に譲渡する必要があります。この場合、贈与（ぞうよ：無償で財産をあげること）が発生します。
ローンの解放： 売却によってローンは完済されますが、もし親が住み続けるために新たなローンを組むことができれば、子の債務から完全に解放されます。

このプロセスは、複雑な手続きを伴うため、専門家のサポートが不可欠です。

関係する法律や制度：贈与税と不動産登記

今回のケースで特に関係してくるのは、贈与税と不動産登記です。

贈与税： 不動産を贈与した場合、贈与を受けた人（親）には贈与税が発生する可能性があります。贈与税は、贈与された財産の価値に応じて課税されます。今回のケースでは、子の持分を親に贈与することになるため、その持分の価値に対して贈与税がかかる可能性があります。ただし、基礎控除（きそこうじょ：一定額までは税金がかからない制度）など、税金を軽減できる制度もあります。

不動産登記： 不動産の所有者を変更するには、法務局（ほうむきょく：不動産の情報を管理している役所）で不動産登記の手続きを行う必要があります。この手続きを行うことで、誰がその不動産の所有者であるかを公的に証明することができます。

誤解されがちなポイントの整理：売却とローンの関係

多くの人が誤解しがちな点として、売却とローンの関係があります。売却によってローンが自動的に消滅するわけではありません。売却代金でローンの残債を返済し、初めてローンから解放されます。

また、売却価格がローン残高を下回る場合（アンダーローン）には、不足分を自己資金で補填（ほてん：不足分を埋めること）する必要があります。今回のケースでは、築浅で評価額がローン残高を上回っているため、この問題はクリアできる可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：スムーズな売却と手続き

スムーズに売却を進めるためには、以下の点に注意しましょう。

不動産会社の選定： 不動産売買に強い不動産会社を選び、査定（さてい：不動産の価値を評価すること）を依頼しましょう。複数の会社に見積もりを取ることで、より高い価格で売却できる可能性があります。
ローンの残債確認： 金融機関にローンの残高を確認し、売却価格で完済できるかを確認しましょう。
税理士への相談： 贈与税に関する相談は、税理士に依頼しましょう。税理士は、税金の計算や節税対策（せつぜいたいさく：税金を減らすための対策）について、専門的なアドバイスをしてくれます。
司法書士への相談： 不動産登記の手続きは、司法書士に依頼しましょう。司法書士は、名義変更や権利関係の整理など、専門的な知識と経験を持っています。

具体例として、売却価格が2500万円、ローンの残高が1000万円の場合を考えてみましょう。売却益は1500万円となり、そこから贈与税が発生する可能性があります。税理士に相談し、適切な節税対策を講じることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：税金と法的な問題

今回のケースでは、以下の専門家への相談が必須です。

不動産会社： 売却活動のサポート、適正な価格での売却を支援してもらえます。
税理士： 贈与税の計算、節税対策、税務署への申告など、税金に関する手続きをサポートしてくれます。
司法書士： 不動産登記の手続き、名義変更など、法的な手続きをサポートしてくれます。

これらの専門家は、それぞれ専門知識を持っており、今回のケースにおける複雑な問題を解決するためのサポートをしてくれます。特に、贈与税の問題は、専門家の知識なしで解決するのは非常に困難です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで重要なのは、以下の3点です。

売却を最優先に検討する： 売却により、ローンの債務から解放され、金銭的な負担を軽減できます。
専門家への相談は必須： 税理士、司法書士に相談し、税金や法的な問題を解決しましょう。
親子の合意形成： 親と子の間で、売却後の財産の分配や、親が住み続けるための方法について、しっかりと話し合い、合意形成を図ることが重要です。

これらのポイントを踏まえ、専門家のサポートを受けながら、最適な解決策を見つけましょう。