共同根抵当権と不動産売却：余剰金は返済義務？介護資金への活用は可能？

共同根抵当権の基礎知識

共同根抵当権（共同抵当権）とは、複数の不動産を担保（抵当物件）として、一つの債権（借金）を担保する制度です。今回のケースでは、3つの不動産を担保に1億5千万円の借金をしている状態です。重要なのは、債権者（銀行）は、どの物件を売却して返済しても良いという権利を持っている点です。

今回のケースへの直接的な回答

銀行が余剰金の返済を求めるのは、共同根抵当権の性質によるものです。1物件売却で得た6千万円から、その物件の借入金5千万円を差し引いた1千万円は、残りの2物件に対する担保責任の一部とみなされます。つまり、銀行は全ての借金を回収するまで、担保である不動産に対する権利を保持しているのです。

関係する法律や制度

民法（抵当権に関する規定）が関係します。民法では、債権者は抵当権設定契約に基づき、抵当物件の売却によって債権を回収する権利を有すると規定されています。共同根抵当権の場合、債権者はどの物件から返済しても構いません。

誤解されがちなポイントの整理

「1物件の借入金分だけ返済すれば良い」という誤解が多いです。共同根抵当権では、各物件に個別で借入金が割り当てられているわけではありません。全ての物件が一体となって債権を担保しているため、1物件売却による余剰金も返済に充当されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

銀行との交渉は不可欠です。まずは、介護資金への必要性を丁寧に説明し、返済計画の変更や分割払いの可能性を探るべきです。例えば、残りの2物件を担保として、残債の一部を長期返済に組み替える提案をするのも有効です。ただし、銀行の判断に委ねられる部分も大きいため、交渉は慎重に進める必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

交渉が難航したり、銀行との間で意見の食い違いが解消しない場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は法律的な観点から適切なアドバイスを行い、必要であれば銀行との交渉を代行することも可能です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共同根抵当権では、複数の不動産が一体となって債権を担保します。1物件売却の余剰金も返済に充当される可能性が高く、銀行の主張は必ずしも不当とは言えません。しかし、事情説明と交渉によって、柔軟な対応を引き出せる可能性もあります。専門家の力を借りながら、最適な解決策を見つけることが重要です。 介護資金の必要性などを丁寧に説明し、銀行と誠実に交渉することで、望ましい結果が得られるよう努力しましょう。