共同根抵当権と売却益：余剰金は本当に返済しなければならないのか？徹底解説

共同根抵当権とは何か？

まず、共同根抵当権（共同抵当権）について理解しましょう。これは、複数の不動産を担保（抵当物件）として、一つの借入金に対して設定される抵当権のことです。今回のケースでは、3つの区分所有物件が、1億5千万円の借入金の担保になっています。

重要なのは、「共同」という点です。個々の物件にそれぞれ独立した抵当権が設定されているのではなく、複数の物件が一体となって借入金を担保しているのです。そのため、一つの物件を売却して返済しても、残りの借入金はそのまま残ります。

今回のケースへの回答

今回のケースでは、1物件の売却によって1千万円の余剰金が発生していますが、銀行がそれを返済に充当しようとするのは、原則として正当な主張です。なぜなら、共同根抵当権では、担保物件全体で借入金を担保しているため、個々の物件の売却益は、借入金の返済に充てられるのが一般的だからです。

銀行は、残りの2物件が担保として残っている状況で、余剰金を返済に充てさせようとするのは、リスク管理の観点からも当然の対応と言えるでしょう。

関係する法律：抵当権に関する規定

民法（特に第372条以降）に抵当権に関する規定があります。これによると、抵当権者は、債務不履行の場合、抵当物件を競売にかけて債権を回収することができます。共同根抵当権の場合も、この原則が適用されます。

誤解されがちなポイント：物件ごとの債務割合

「1物件の売却でその物件分の債務を返済したのだから、余剰金は自分のもの」と考えるのは誤解です。共同根抵当権では、物件ごとに債務が割り当てられているわけではありません。全体で1億5千万円の借入金を担保しているのです。

実務的なアドバイス：交渉の余地はあるか？

銀行の主張が原則として正当とはいえ、交渉の余地は全くないわけではありません。例えば、以下の点を交渉材料として使えます。

* **母を介護施設に入れるための資金であること:** これは、特別な事情として銀行に理解を求めることができます。しかし、必ずしも認められるとは限りません。
* **今後の返済計画の提示:** 残りの2物件を担保として、今後の返済計画を提示することで、銀行の不安を軽減できる可能性があります。
* **他の金融機関への借り換え:** 他の金融機関に借り換えを検討し、より柔軟な条件のローンを組める可能性を探るのも一つの方法です。

専門家に相談すべき場合

交渉が難航したり、法的知識に不安がある場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。専門家は、あなたの状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ：共同根抵当権の注意点

共同根抵当権を設定する際には、売却時に余剰金が発生する可能性があることを理解しておくことが重要です。銀行との交渉は慎重に進め、必要に応じて専門家の力を借りましょう。今回のケースでは、銀行の主張は原則として正当ですが、事情説明や今後の返済計画の提示など、交渉の余地は残されています。 将来、不動産売却を検討する際は、共同根抵当権の仕組みを十分に理解し、専門家への相談も視野に入れておくことをお勧めします。