共同相続人と連絡取れず実家売却不可？朽ちた家の処分方法を解説

【背景】

2年半前に父が亡くなり、実家を相続。
実家は長年人が住んでおらず、老朽化が進んでいる。
近隣から家の状態について役所を通じて苦情が来ている。
共同相続人である弟と連絡が取れない状況。
固定資産税は質問者の名義で納付している。

【悩み】

朽ちた実家を売却したいが、連絡の取れない弟との遺産分割協議ができない。
実家を解体して土地を売却できるのか。
不在者財産管理人（ふざいしゃざいさんかんりにん）を選任した場合、質問者が管理人になることは可能か。
弟に借金がある場合、管理人に負債の責任が生じることはあるのか。
現状のまま（建物ごと）売却することは可能か。

連絡の取れない相続人がいても、適切な手続きを踏めば実家の売却は可能です。不在者財産管理人の選任や、建物の状態に応じた売却方法を検討しましょう。

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

相続とは、人が亡くなった際に、その人の財産（プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含まれます）を、配偶者や子などの親族が引き継ぐことです。これを「相続人」といいます。今回のケースでは、質問者と連絡の取れない弟が共同相続人にあたります。

遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）とは、相続人全員で、故人の遺産をどのように分けるか話し合うことです。この協議がまとまらないと、不動産などの財産を売却したり、名義を変更したりすることができません。しかし、相続人の中に連絡の取れない人がいる場合、この協議を進めることが非常に難しくなります。

不在者財産管理人（ふざいしゃざいさんかんりにん）とは、行方不明などによって、財産の管理ができない相続人に代わって、その財産を管理する人です。家庭裁判所が選任します。この制度を利用することで、連絡の取れない相続人がいても、遺産分割協議を進める道が開けます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、連絡の取れない弟との遺産分割協議ができないため、実家の売却をスムーズに進めるためには、不在者財産管理人の選任を検討するのが有効な手段です。質問者が不在者財産管理人になることも可能ですが、その場合は、家庭裁判所の許可を得ながら、弟の財産を適切に管理し、遺産分割協議を進める必要があります。

実家の状態が著しく悪い場合、更地にして売却する方が、買い手が見つかりやすい可能性があります。しかし、現状のまま売却することも、場合によっては可能です。いずれにしても、まずは専門家である不動産業者や弁護士に相談し、最適な方法を検討することが重要です。

関係する法律や制度がある場合は明記

今回のケースで特に関係する法律や制度は、以下の通りです。

民法（相続関係）: 相続の基本的なルールや、遺産分割協議に関する規定が定められています。
民法（不在者財産管理）: 不在者財産管理人の選任や、その権限について規定されています。
不動産登記法: 不動産の所有権移転登記に関するルールが定められています。

これらの法律に基づき、適切な手続きを踏むことで、実家の売却が可能になります。

誤解されがちなポイントの整理

多くの方が誤解しがちなポイントとして、以下が挙げられます。

連絡が取れない相続人がいると、絶対に売却できないわけではない: 不在者財産管理人の選任など、適切な手続きを踏めば売却は可能です。
不在者財産管理人は、必ずしも相続人である必要はない: 弁護士などの専門家が選任されることもあります。
不在者財産管理人は、弟の借金をすべて負うわけではない: 管理人は、弟の財産を適切に管理する義務を負いますが、個人の借金まで責任を負うわけではありません。ただし、管理する財産の中から借金を弁済する必要が生じる可能性はあります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

実務的なアドバイスとして、以下のような手順で進めることをおすすめします。

専門家への相談: まずは、不動産に詳しい弁護士や司法書士に相談し、現状の課題と解決策についてアドバイスを受けてください。
不在者財産管理人の選任申立て: 弁護士に依頼して、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てます。申立書類の作成や、裁判所とのやり取りは専門家がサポートしてくれます。
不在者財産管理人の選任と職務: 家庭裁判所が不在者財産管理人を選任します。選任された管理人は、弟の財産を調査し、管理を行います。
遺産分割協議の実施: 不在者財産管理人が、弟の代理人として遺産分割協議に参加します。
売却手続きの実行: 遺産分割協議がまとまれば、不動産の売却手続きを進めることができます。

具体例として、以下のようなケースが考えられます。

ケース1：更地での売却: 朽ちた家を解体し、更地にして売却する場合、建物の解体費用や、土地の造成費用がかかりますが、買い手がつきやすくなる可能性があります。
ケース2：現状のまま売却: 建物が著しく老朽化している場合でも、専門の不動産業者に相談することで、現状のまま売却できる可能性があります。ただし、売却価格は低くなる傾向があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、必ず専門家（弁護士、司法書士、不動産業者など）に相談するようにしましょう。

相続関係が複雑な場合: 複数の相続人がいる場合や、相続人の中に未成年者がいる場合など、相続関係が複雑な場合は、専門家のサポートが必要です。
連絡の取れない相続人がいる場合: 不在者財産管理人の選任など、特別な手続きが必要になるため、専門家のサポートが不可欠です。
不動産の売却に関する知識がない場合: 不動産の売却には、専門的な知識が必要になります。適正な価格で売却するためにも、専門家のアドバイスを受けましょう。
相続に関するトラブルが予想される場合: 相続人同士で意見の対立がある場合や、将来的にトラブルが発生する可能性がある場合は、早めに専門家に相談し、対策を講じることが重要です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、連絡の取れない弟との遺産分割協議ができないため、実家の売却にはいくつかのハードルがあります。しかし、

不在者財産管理人の選任
専門家への相談

これらのステップを踏むことで、実家の売却は十分に可能です。まずは、専門家である弁護士や司法書士に相談し、最適な解決策を見つけましょう。