共有不動産のトラブル！Aが勝手に売却した場合、BとCはどうすればいいの？

質問の概要

【背景】
Aさんが所有する建物を、Bさん、Cさん、Dさんの3人で共有することになりました。3人とも3分の1ずつ持分を持つことになり、共有名義で登記する予定でした。

【悩み】
しかし、Dさんが勝手に自分の単独名義で登記をしてしまいました。その後、AさんはDさんに建物を売却し、移転登記まで済ませてしまいました。この場合、BさんとCさんは、Dさんの行為を違法として、自分の持分を取り戻すことはできるのでしょうか？また、AさんがDさんに売却する前に、口約束だけで共有すると言っていた場合でも、BさんとCさんは権利を主張できるのでしょうか？

短い回答

登記がなければ対抗できません。口約束だけでは権利主張は難しいです。

回答と解説

共有不動産の基礎知識

不動産（建物や土地）を複数人で所有することを共有といいます。共有者は、それぞれ自分の持分に応じて不動産を自由に利用できます（共有持分の範囲内）。今回のケースでは、Aさんが所有する建物を、B、C、Dの3人が3分の1ずつ共有することになっていました。共有関係は、原則として登記（不動産登記）によって成立します。登記とは、不動産の所有者や権利関係を公的に記録する制度です。登記をすることで、第三者に対抗できるようになります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、BとCは、Dの単独名義の登記に対抗できません。なぜなら、BとCは、登記によって共有権を主張することができなかったからです。AがDに売却し、Dが単独名義で登記を完了した時点で、Dは建物の所有者として認められます。

関係する法律や制度

このケースは、民法（特に共有に関する規定）と不動産登記法が関係します。民法は共有関係のルールを定めており、不動産登記法は不動産の所有権や権利関係を登記によって保護する制度を定めています。重要なのは、不動産の権利は、原則として登記によって保護されるという点です。登記がなければ、たとえ口約束や合意があったとしても、第三者（この場合はD）に対抗できません。

誤解されがちなポイントの整理

「AがBCDに譲渡する約束をした」という点について、口約束だけでは法的効力はありません。約束はあくまで約束であり、権利を主張するには、書面による契約や登記が必要になります。また、AがDに売却した時点で、Aはもはや共有者ではなくなります。そのため、Aが口約束で共有を約束していたとしても、BとCはAに対して請求することはできません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

共有不動産においてトラブルを避けるためには、事前にしっかりと契約書を作成し、共有持分、管理方法、売却時の手続きなどを明確に定めておくことが重要です。また、共有関係が成立したら、速やかに登記を行うべきです。もし、今回のケースのように、共有者の一人が勝手に登記を行った場合は、速やかに弁護士などの専門家に相談し、適切な対応を取る必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、共有不動産に関するトラブルが発生した場合、専門家（弁護士、司法書士など）に相談することが重要です。専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、権利回復のための訴訟などの手続きを支援してくれます。特に、複雑な事実関係や高額な不動産が絡む場合は、専門家の助けが必要不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産のトラブルを防ぐには、契約書の作成と登記が不可欠です。口約束だけでは法的効力がないことを理解し、共有関係を明確にする必要があります。トラブルが発生した場合は、速やかに専門家に相談し、適切な対応を取りましょう。今回のケースでは、BとCは、登記がされていないため、Dに対して権利を主張することは困難です。将来、共有不動産を持つ際には、これらの点を十分に理解し、適切な手続きを行うようにしましょう。