共有不動産の売却：登記名義人と所有権の関係と売却における注意点

【背景】
３人で共同購入した不動産があります。それぞれの持ち分は明確です。しかし、事情は不明ですが、購入していない親戚も登記簿に共有者として載っています。計４名で共有登記されています。

【悩み】
購入者３人で話し合って、不動産を分割したり売却したりしたいと考えています。しかし、実際には土地を所有していない４人目の親戚が、売却に反対したり、妨害したりする可能性があるか心配です。どうすれば良いのでしょうか？

４人目の同意なく売却はできません。共有持分を買い取る必要があります。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

不動産の所有権とは、その不動産を自由に使用し、収益を得たり、処分したりできる権利のことです（民法第87条）。共有とは、複数の者が同一の不動産を所有する状態をいいます。登記簿（不動産登記簿）は、不動産の所有者や権利関係を公的に記録したものです。登記簿に記載されている所有者は、法的に所有者とみなされます。しかし、登記簿に記載されているからといって、必ずしも実際の所有権と一致するとは限りません。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、３人で不動産を購入しましたが、事情不明の親戚も登記簿上に共有者として記載されているとのことです。この場合、たとえ３人が所有権の全てを有していても、４人目の親戚も登記上の共有者であるため、その同意なしに売却することはできません。４人目の親戚が売却に反対した場合、売却は進められません。

関係する法律や制度

このケースは、民法の共有に関する規定（民法第248条以下）が適用されます。共有者は、他の共有者の承諾を得ずに、共有物の単独処分（売却など）をすることはできません。

誤解されがちなポイントの整理

「購入時に３人で資金を負担したから、３人で自由に処分できる」という誤解はよくあることです。しかし、登記簿に記載されている所有権が優先されます。登記簿に４人が共有者として記載されている以上、４人全員の同意なしに売却することは、法律違反となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

４人目の親戚の同意を得るために、まずはその親戚と話し合うことが重要です。なぜ登記簿に記載されているのか、その経緯を明らかにする必要があります。話し合いで合意できない場合は、弁護士などの専門家に相談し、協議を進めたり、裁判所に調停を申し立てるなどの方法があります。また、４人目の親戚の共有持分を買い取るという方法も考えられます。その場合、買い取り価格について合意する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

* ４人目の親戚との話し合いがうまくいかない場合
* ４人目の親戚の共有持分を買い取る際の価格交渉が難航する場合
* 法的な手続き（調停・訴訟など）が必要になった場合

弁護士や司法書士は、不動産に関する法律に精通しており、適切なアドバイスや手続きの代行をしてくれます。複雑な問題をスムーズに解決するためには、専門家の力を借りることが有効です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

登記簿に記載されている所有権が法的根拠となります。所有権の移転には、登記簿上の全ての共有者の同意が必要です。４人目の親戚の同意を得られないまま売却を進めることはできません。話し合いが難航する場合は、専門家の助けを借りることを検討しましょう。共有不動産の売却は、法律的な知識と手続きが必要な複雑な問題です。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、円滑に売却を進めることができます。