共有不動産の売買と所有権移転登記：売主と買主、そして共有者の権利関係を徹底解説！

回答と解説

共有不動産とは？

まず、共有不動産について理解しましょう。共有不動産とは、複数の所有者が共同で所有する不動産のことです。（例：兄弟姉妹で相続した土地、共同で建設したマンションなど）。 それぞれの所有者は、その不動産の持分（所有権の一部）を所有しています。今回のケースでは、建物がAとEでそれぞれ1/2ずつ所有する共有不動産です。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある問題の記述「Ｂは、Ｅに対し、この建物の持分の取得を対抗できない」は正しいです。Aが自分の持分をBに売却したとしても、Bが所有権移転登記（不動産の所有者を公的に変更する手続き）を行わなければ、Eに対してその取得を主張することはできません。つまり、EはBがAから持分を買ったことを知らなくても良いのです。

関係する法律と制度

この問題は、民法（特に、民法249条）と不動産登記法が関係しています。民法249条は、共有物の処分について規定しており、共有者は自分の持分を自由に処分（売買、贈与など）できるとしています。しかし、その処分が他の共有者に対して有効となるためには、所有権移転登記が必要となります。不動産登記法は、不動産の所有権の移転を公示する制度を定めており、登記された権利だけが第三者に対抗できる（第三者に対しても権利を主張できる）と定めています。

誤解されがちなポイントの整理

多くの方が誤解しやすいのは、「自分の持分だから自由に売買できる」という点です。確かに、自分の持分を売買することはできます。しかし、その売買が他の共有者に対して有効となるためには、所有権移転登記が必要なのです。登記がなければ、他の共有者はその売買を知らなくても良いのです。

つまり、登記は、第三者（このケースではE）に対抗するために必須なのです。

実務的なアドバイスと具体例の紹介

Aが自分の持分をBに売却した場合、Bは速やかに所有権移転登記を行うべきです。登記を怠ると、Eがその建物を第三者に売却した場合、Bは自分の権利を主張することが難しくなります。 例えば、Eが知らないままCに建物を売却し、Cが善意で所有権移転登記をした場合、BはCに対して自分の権利を主張することが困難になる可能性があります。（善意取得という制度が存在するため）

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の売買は複雑な手続きを伴います。特に共有不動産の場合は、法律の知識が不足しているとトラブルに巻き込まれる可能性があります。所有権移転登記の手続きが分からなかったり、トラブルが発生した場合には、不動産専門の弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

まとめ

共有不動産の持分を売買する際には、所有権移転登記が非常に重要です。登記をすることで、他の共有者に対してもその権利を主張できるようになります。登記を怠ると、権利を主張できなくなるだけでなく、トラブルに巻き込まれる可能性もあるため、注意が必要です。 不明な点があれば、専門家に相談しましょう。