共有不動産への抵当権設定と登録免許税：A持分取得後の抵当権効力拡大と税額の謎

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、共有不動産（複数の人が所有する不動産）への抵当権設定と、その後の所有権の移転が、不動産登記（不動産に関する権利関係を公的に記録する制度）にどう影響するか、そして登録免許税（不動産登記を行う際に支払う税金）がどのように計算されるかについての問題です。

抵当権とは、債務者が債権者に対して、特定の不動産を担保として提供する権利です。（例：住宅ローン）債務者がローンを返済できなくなった場合、債権者はその不動産を売却して債権を回収できます。

共有不動産の場合、各共有者は自分の持分について自由に処分できます。そのため、Aさんが自分の持分に対して抵当権を設定することは可能です。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある2つのケースについて、それぞれ解説します。

**ケース1：AさんがBさんの持分を取得した場合**

AさんがBさんの持分を取得すると、Aさんは共有不動産の所有権全部を所有するようになります。この場合、既に設定されているA持分に対する抵当権の効力を、所有権全部に及ぶように変更する登記（抵当権の目的の変更登記）が必要です。登録免許税は、この変更登記の対象となる権利の価額ではなく、固定額の1,500円です。

**ケース2：B持分への抵当権追加設定の場合**

Bさんの持分に対して新たに抵当権を設定する場合は、B持分に対する抵当権設定登記を行います。この場合の登録免許税は、B持分の不動産価格の1000分の4です。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、不動産登記法です。この法律に基づき、不動産に関する権利変動は登記によって公示され、権利の安全が確保されます。登録免許税の額は、登録免許税法で定められています。

誤解されがちなポイントの整理

抵当権の効力が及ぶ範囲が同じでも、登録免許税が異なるのは、登記の種類が違うためです。ケース1は既存の抵当権の効力を拡大する変更登記であり、ケース2は新たな抵当権を設定する登記です。変更登記は固定額の税金、新規設定は不動産価格に応じて税金が決まるため、税額に差が生じます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、共有不動産の評価額が1000万円で、A持分とB持分がそれぞれ500万円ずつだとします。

ケース1：AさんがB持分を取得後、抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更登記を行う場合、登録免許税は1,500円です。

ケース2：B持分に新たに抵当権を設定する場合、登録免許税は500万円 × 1000分の4 ＝ 20,000円となります。

このように、ケース1の方が大幅に安くなります。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は専門的な知識が必要な手続きです。登記手続きに不備があると、権利関係にトラブルが生じる可能性があります。複雑なケースや、高額な不動産を扱う場合は、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産への抵当権設定と、その後の所有権の移転や追加設定は、登記の種類によって登録免許税が大きく異なります。 ケース1（所有権全部への効力拡大）は固定額、ケース2（新規設定）は不動産価格比例で税額が決まります。複雑な場合は専門家への相談が重要です。 不動産登記に関する手続きは、専門家である司法書士に依頼するのが安全です。