共有不動産売却！母の取り分は？土地と建物の名義と評価額から考える相続と売却代金分配

回答と解説

テーマの基礎知識（共有不動産と売却代金の分配）

不動産の共有とは、複数の所有者が共同で所有権を持つ状態です。今回のケースでは、土地と建物が両親で共有されています。共有不動産を売却する際には、所有者の持分に応じて売却代金を分配するのが一般的です。 持分は、所有権の割合を示します。例えば、建物の持分が父3/2、母1/2であれば、売却代金は、その割合で分配されます。

今回のケースへの直接的な回答

固定資産税の評価額は、あくまで税金の計算のための基準であり、売買価格とは必ずしも一致しません。今回のケースでは、売却価格が2800万円であるため、建物の償却期間経過や固定資産税評価額は直接的には関係ありません。 土地と建物の名義割合に従って分配するのが原則です。

建物は父が3/2、母が1/2の共有なので、2800万円の売却代金は、父が2800万円 × (3/2) ÷ (3/2 + 1/2) = 2100万円、母が2800万円 × (1/2) ÷ (3/2 + 1/2) = 700万円となります。しかし、土地は父名義全額です。

したがって、売買契約書に特段の記載がない限り、土地の売却代金は父が全額受け取り、建物の売却代金は父が2100万円、母が700万円と考えるのが妥当です。 しかし、実際には、売買契約書に記載された内容に従って分配が行われます。

関係する法律や制度

民法（共有に関する規定）が関係します。民法では、共有者の持分に応じて売却代金を分配することが定められています。 ただし、共有者間で売却代金の分配方法について合意があれば、その合意に従って分配することも可能です。

誤解されがちなポイントの整理

固定資産税評価額は、売却価格を決定するものではありません。 また、建物の償却期間が過ぎているからといって、売却価格がゼロになるわけではありません。築年数は売却価格に影響しますが、築35年超でも、状態によっては高い価格で売却できる可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

売買契約書には、売却代金の分配方法を明確に記載することが重要です。 両親間で事前に話し合い、書面で合意しておくことがトラブル防止につながります。 不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることも有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由

両親間で売却代金の分配方法について意見が合わない場合、または、複雑な事情がある場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な観点から適切なアドバイスを行い、トラブルを回避するお手伝いをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産の売却代金の分配は、所有者の持分に応じて行われます。固定資産税評価額は参考値に過ぎず、売却価格とは必ずしも一致しません。売買契約書に明記し、必要に応じて専門家に相談することで、トラブルを回避できます。 今回のケースでは、土地と建物の名義割合に基づき、売却代金を分配するのが原則です。 しかし、両親間で合意があれば、別の方法で分配することも可能です。