共有名義のボロビル、売却もままならない…「腐動産」って本当にそうなの？徹底解説！

1. テーマの基礎知識：共有不動産と腐動産について

まず、「共有不動産」とは、複数の所有者が共同で所有する不動産のことです。今回の質問にあるように、相続などで複数の相続人がいる場合によく発生します。 それぞれの所有者は、その持分に応じて権利を有します（持分共有）。

一方、「腐動産」とは、不動産投資用語で、不動産価値が下がり、売却しても利益がほとんど得られない、もしくは損失が出るような状態の不動産を指します。 老朽化、立地条件の悪化、近隣環境の変化などが原因で発生します。 必ずしも法律用語ではなく、不動産業界で使われる俗語的な表現です。

質問にあるような、共有者間の不仲で売却や修繕が滞り、維持費だけが負担となる不動産は、まさに「腐動産」と言えるケースが多いです。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問のケースでは、共有者間の不仲により、ビルが「腐動産」状態になっている可能性が高いです。 老朽化による修繕費の増加と、売却できない状況が重なっているため、まさに「無駄な管理維持費だけがかかる」状態になっていると言えるでしょう。

3. 関係する法律や制度

共有不動産に関する法律は、民法に規定されています。具体的には、共有物の管理や処分に関する規定（民法249条～259条）が関係します。 共有者間で合意ができない場合は、裁判所に共有物の分割を請求することができます（民法257条）。 また、共有不動産の売却には、全共有者の同意が必要です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「腐動産」は、必ずしも価値がゼロになったり、完全に無価値になったりする状態を指すわけではありません。 売却益が期待できない、もしくは売却に多大な手間とコストがかかる状態を指すことが多いです。 また、適切なリフォームやリノベーションによって、価値を回復できる可能性も残されています。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

共有者間の不仲が問題の根源なので、まずは話し合いを再開することが重要です。 弁護士や司法書士などの専門家の介入を検討し、話し合いの場を設けることが有効です。 話し合いがまとまらない場合は、裁判所への共有物分割請求を検討する必要があります。 分割請求の結果、不動産の売却が決定される可能性があります。 また、ビルを売却する前に、不動産鑑定士に評価を依頼し、現状の市場価値を把握することも重要です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

共有者間で合意ができない場合、または法律的な手続きが必要な場合は、必ず専門家に相談しましょう。 弁護士や司法書士は、法律的な手続きや交渉をサポートしてくれます。 不動産鑑定士は、不動産の価値を正確に評価し、売却価格を決定する際に役立ちます。 早めの相談が、問題解決の糸口となるでしょう。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産の管理に苦労している場合、「腐動産」と呼ぶことは適切な場合もあります。 しかし、必ずしも解決策がないわけではありません。 共有者間の合意形成が最優先事項であり、それが困難な場合は、弁護士や司法書士などの専門家の力を借りることが重要です。 早めの対応が、無駄な費用や精神的な負担を軽減することに繋がります。 不動産の現状を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけることが大切です。