共有名義土地の分筆：持分と面積のずれへの対処法と相続放棄の注意点

【背景】
* 一筆の土地を私（Ａ）、叔母（Ｂ）、遠い親戚（Ｃ）（既に死亡、相続人は娘２名）の３人で３分の１ずつ共有名義で所有しています。
* 私と叔母の土地の上に家が建っています。
* 形状が不整形な土地のため、分筆を検討しています。
* Ｃについては土地を使用しておらず、相続放棄してもらう予定です。
* ＡとＢで分筆したいと考えています。

【悩み】
土地をＡとＢで分筆する場合、登記簿上の持分と実際の面積に差が生じる可能性があります。その場合の解決方法が知りたいです。

登記簿面積と実測面積の差は、比例配分と協議、裁判による解決が考えられます。

回答と解説

１．土地分筆の基礎知識

土地分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割することです（不動産登記法）。分筆には、地積測量士による正確な測量が必要です。測量の結果、登記簿に記載されている面積（登記簿面積）と、実際に測量された面積（実測面積）に差が生じることは珍しくありません。これは、過去の測量技術の精度や、経年変化による境界の不明瞭化などが原因です。

２．今回のケースへの直接的な回答

質問者様の場合、登記簿面積と実測面積に差が生じた場合、その差をＡさんとＢさんの持分比率（それぞれ3分の1ずつ）で按分（あんぶん）するのが一般的です。これを「比例配分」と言います。例えば、登記簿面積が100㎡で、実測面積が98㎡だった場合、ＡさんとＢさんはそれぞれ98㎡×(1/3)＝32.67㎡ずつを所有することになります。小数点以下の端数は、協議によって調整するか、裁判で解決することになります。

３．関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 土地の所有権や権利関係を登記する法律です。分筆手続きはこの法律に基づいて行われます。
* **測量法**: 土地の測量に関する法律です。正確な測量を行うことが、分筆手続きにおいて不可欠です。

４．誤解されがちなポイントの整理

* **登記簿面積が絶対ではない**: 登記簿面積はあくまで過去の測量に基づくものであり、必ずしも正確な面積を表しているとは限りません。
* **実測面積を優先**: 分筆手続きでは、原則として正確な実測面積を優先します。
* **協議が重要**: 面積の差が生じた場合、ＡさんとＢさんで話し合って解決することが最善です。

５．実務的なアドバイスや具体例の紹介

* **事前に測量を行う**: 分筆前に必ず地積測量士に依頼して正確な測量を行いましょう。
* **協議書を作成する**: 面積の配分方法について、ＡさんとＢさんで合意したら、その内容を協議書として作成し、署名・押印しましょう。
* **専門家への相談**: 協議が難航する場合は、弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。

６．専門家に相談すべき場合とその理由

* ＡさんとＢさんの間で面積の配分方法について合意できない場合。
* 複雑な権利関係がある場合（例：抵当権の設定など）。
* 法律的な手続きに不慣れな場合。

弁護士や司法書士は、土地分筆に関する専門知識と経験があり、円滑な手続きを進めるためのサポートをしてくれます。

７．まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 登記簿面積と実測面積に差が生じることはよくあることです。
* 差額は、原則として持分比率で比例配分します。
* 協議が重要であり、合意できない場合は専門家に相談しましょう。
* 分筆前に正確な測量を行うことが不可欠です。

この情報が、質問者様のお役に立てれば幸いです。土地分筆は複雑な手続きを伴うため、専門家のアドバイスを受けることを強くお勧めします。