共有土地と家の売却：分筆登記と持ち分、売却後の分配方法を徹底解説！

回答と解説

共有不動産の基礎知識

まず、共有不動産（この場合は家と土地）について理解しましょう。共有とは、複数の者が同一の財産を所有する状態です。 今回のケースでは、家と土地がＡ、Ｂ、Ｃの３人で共有されています。 重要なのは、それぞれの共有者の持ち分です。家については３人で等分（1/3ずつ）ですが、土地はＡ：Ｂ：Ｃ＝4：4：2と不等分です。この持ち分比率は、売却による分配や、将来的な相続にも影響します。

今回のケースへの直接的な回答

Ｂさんの提案である「更地にして売却後、1/3と2/3で分配」は、土地の持ち分比率を無視した不公平な方法です。 正しい方法は、まずＢさんが不当に取得したＡさんの土地の持ち分を、Ｃさんと相談の上、登記簿（不動産の所有権を記録した公的な書類）から抹消することです（これは、登記所の登記官に申請する必要があります）。その後、家と土地を一体として売却し、売却代金を土地の持ち分比率（Ａ：Ｂ：Ｃ＝4：4：2）に従って分配する必要があります。 つまり、売却代金の60％をＢとＣで等分し、残りの40％をＣが受け取る計算になります。

関係する法律や制度

このケースには、民法（特に共有に関する規定）が関係します。 民法では、共有者は、他の共有者の承諾を得ずに、自分の持分を処分（売却など）することはできません。 ＢさんがＡさんの持ち分を勝手に登記した行為は、民法に違反する可能性があります。 また、共有不動産の処分には、共有者全員の合意が必要な場合が多いです。 合意が得られない場合は、裁判所に分割を請求することも可能です（共有物分割請求）。

誤解されがちなポイントの整理

「売却後の1/3, 2/3の取り分」というＢさんの提案は、土地の持ち分比率を無視している点で誤解を招きやすいです。 家と土地は一体として評価されるべきであり、単に建物の持ち分だけで分配を決めることはできません。 また、Ｂさんが勝手に登記を変更した行為は、法的にも問題がある可能性が高いです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、弁護士や司法書士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、Ｂさんの行為の法的問題点や、適切な売却・分配方法についてアドバイスしてくれます。 また、売却に際しては、不動産会社に仲介を依頼し、公正な価格で売却できるよう努めるべきです。 売買契約書には、売却代金の分配方法を明確に記載する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースでは、Ｂさんの行為に法的問題がある可能性があり、共有者間の合意形成が困難なため、専門家の介入が不可欠です。 弁護士は法的アドバイスを行い、司法書士は登記手続きをサポートします。 不動産会社は売却価格の査定や売買契約の締結を支援します。 専門家の力を借りることで、トラブルを最小限に抑え、公平な解決を目指せます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 土地の持ち分比率（4：4：2）を反映した分配が重要です。
* ＢさんのＡさん持ち分の不正な登記は、是正する必要があります。
* 専門家（弁護士、司法書士、不動産会社）への相談が不可欠です。
* 共有不動産の売却は、共有者全員の合意に基づいて行うべきです。
* 合意が得られない場合は、裁判による解決も視野に入れる必要があります。