共有土地と建物のトラブル！共有者の権利と責任を徹底解説

【背景】
* 友人３人と土地を共有しています。
* その土地に、私たち３人の承諾なしに他人が建物を建ててしまいました。
* さらに、その建物を他人が借りて住んでいます。
* 法律の知識がなく、どうすれば良いのか分かりません。
* 問題集の問題で、共有土地と建物の関係についての問題が解けません。

【悩み】
共有土地に無断で建てられた建物について、私たち共有者はどのような権利を行使できるのでしょうか？また、建物を借りている人に対しては、どのような対応をとるべきでしょうか？法律的に正しい対応を知りたいです。

共有者の承諾無き建築は不法行為、明け渡し請求可能

回答と解説

共有とは何か？

まず、「共有」とは、複数の者が一つの物を共同で所有する状態のことです（民法85条）。今回のケースでは、A、B、Cの3人が甲土地を共有しています。共有者は、それぞれ共有物（甲土地）について、その全部分について所有権を有します。ただし、共有物の管理や利用については、共有者全員の合意が必要となることが多いです。

今回のケースへの直接的な回答

質問の選択肢ア、イについて見ていきましょう。

* **ア：** DがA、B、Cの承諾を得ずに建物を建て、土地を占有・使用している場合、Aは単独で建物の撤去と土地の明渡し、損害賠償をDに請求できます。これは**誤り**です。共有者は、それぞれ共有物に関する権利を有しますが、単独で処分することはできません。Aは、B、Cと協議の上、Dに対して建物の撤去と土地の明渡し、損害賠償を請求する必要があります。

* **イ：** EがAの承諾を得て建物を借りている場合、B、CはEに対して建物の明け渡しを請求できません。これは**正しい**です。共有物の使用は、共有者全員の合意がなければ制限されますが、Aが承諾している以上、B、CはEに対して直接明け渡しを請求することはできません。ただし、Aが不当にEに貸している場合は、B、CはAに対して、共有物の適正な管理を求めることができます。

関係する法律や制度

この問題には、民法が関係します。特に、民法第85条から第100条までの共有に関する規定が重要です。これらの規定では、共有物の管理、使用、処分に関するルールが定められています。また、不法行為（民法709条）に基づいて、無断で建物を建てた者に対して損害賠償を請求することも可能です。

誤解されがちなポイントの整理

共有者は、それぞれ共有物の全部分について所有権を有しているため、自分の持分について自由に処分できると思われがちです。しかし、共有物の処分（売却、賃貸など）は、原則として共有者全員の同意が必要です。単独での処分は、他の共有者から妨害排除請求（民法197条）を受ける可能性があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

共有者間で意見が合わない場合は、まず話し合いを行い、合意形成を目指しましょう。話し合いがまとまらない場合は、調停（裁判所外での紛争解決）や訴訟（裁判）といった手段も考えられます。弁護士に相談することで、法的観点からのアドバイスを受けることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

共有に関するトラブルは、法律の専門知識が必要となる複雑な問題です。特に、共有者間の関係が悪化している場合や、高額な損害賠償請求が発生する可能性がある場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、適切な法的措置をアドバイスし、紛争解決を支援してくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有土地に無断で建物が建てられた場合、共有者全員の合意なしに建物を撤去することはできません。まずは共有者間で話し合い、合意形成を目指しましょう。合意が得られない場合は、弁護士などの専門家に相談し、適切な法的措置を検討することが重要です。共有に関するトラブルは、早期の対応が重要です。