共有土地の通行権と売買：隣地とのトラブル解決と権利保護の方法

共有土地と通行権の基礎知識

土地の共有とは、複数の所有者が共同で土地の所有権を有する状態です（民法87条）。今回のケースでは、質問者さんと隣家が３分の２と３分の１の割合で土地を共有しています。 通行権とは、他人の土地を通って自分の土地へ行き来する権利のことです（民法230条）。 共有土地の場合、共有者全員の合意がない限り、一方的に土地を使用したり、他人に売却したりすることはできません。 通行権は、必要性と相当性を満たす場合に認められます。必要性とは、通行する必要性が本当に存在すること、相当性とは、通行の場所や方法が妥当であるかどうかです。

今回のケースへの直接的な回答

不動産会社からの土地売却の打診は、安易に承諾すべきではありません。通行権の設定だけでは、将来的なトラブルを完全に回避できる保証はありません。 共有土地の売買には、他の共有者（この場合は隣家）の同意が必要です。 不動産会社が通行権を設定すると言っているとしても、その内容が本当にあなたの権利を保護できるものなのか、専門家の目で確認する必要があります。

関係する法律や制度

* **民法:** 土地所有権、共有、通行権に関する規定が定められています。
* **不動産登記法:** 土地所有権の登記、共有関係の登記に関する規定が定められています。

誤解されがちなポイントの整理

「通行権を設定すれば問題ない」という不動産会社の言葉は、必ずしも真実とは限りません。通行権の設定には、その範囲や方法、将来的な変更の可能性など、様々な条件が伴います。 また、通行権は永久的なものではなく、状況の変化によって変更・消滅する可能性もあります。 口約束だけで済ませず、書面で明確に合意内容を定めることが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **専門家への相談:** 弁護士または土地家屋調査士に相談し、現状の法的状況を把握しましょう。 共有土地の売買や通行権の設定に関するアドバイスを受けられます。
2. **書面での確認:** 不動産会社との交渉は、口頭ではなく、必ず書面で行いましょう。 合意内容を明確に記載した契約書を作成することが重要です。
3. **隣家との協議:** 隣家と事前に話し合い、土地売買や通行権設定について合意形成を図りましょう。 隣家の同意を得ることが、トラブルを回避する上で非常に重要です。
4. **測量の実施:** 土地の境界や通行範囲を明確にするために、測量を実施することを検討しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

共有土地に関するトラブルは、複雑で専門的な知識が必要となる場合があります。 自分だけで判断すると、不利益を被る可能性があります。 特に、土地の売買や通行権の設定に関する交渉は、専門家の助言を得ながら進めることを強くお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有土地の売買や通行権の設定は、安易に決断すべきではありません。 専門家（弁護士または土地家屋調査士）に相談し、書面による明確な合意を得ることが重要です。 隣家との良好な関係を維持しながら、自分の権利をしっかりと守るための行動をとりましょう。 口約束や曖昧な合意は、後々大きなトラブルにつながる可能性がありますので、注意が必要です。