共有地の奥の再建築不可物件相続！再建築可能にする方法と不動産屋の言葉の真偽

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、いくつかの重要な概念を理解しましょう。

* **再建築不可物件:** 建物を建て替え（再建築）できない物件のことです。これは、建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する建築延床面積の割合）（建築基準法で定められた数値）などの建築規制、または接道義務（道路に接していないと建築できないという義務）を満たしていないことが原因です。
* **共有地:** 複数の所有者が共有する土地のことです。今回のケースでは、相続された物件が共有地の一部に位置しているようです。
* **接道義務:** 建築基準法で定められた、建築物を建てる際に道路に接していなければならないという義務です。接道義務を満たしていないと建築許可が下りません。
* **建ぺい率・容積率:** 建築基準法で定められた、敷地面積に対する建築面積の割合（建ぺい率）と、敷地面積に対する建築延床面積の割合（容積率）です。これらの率を超えて建築することはできません。

今回のケースへの直接的な回答

不動産屋が言う「共有地の共有者から但書を得て測量すれば再建築可能」というのは、必ずしも正しいとは限りません。共有地の共有者全員の同意を得て、測量を行い、その結果、接道義務や建ぺい率・容積率などの建築基準法の規制を満たせることが確認できて初めて、再建築が可能になります。

更地にすることで固定資産税が高くなるのは事実です。また、更地にした後に再建築不可だと判明するリスクも存在します。不動産屋の提案は、リスクを伴う可能性が高いと言えます。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は主に建築基準法です。この法律では、建ぺい率、容積率、接道義務などが定められており、これらの条件を満たさなければ建築許可が下りません。また、共有地の扱いについては民法が関係します。共有地の利用には、共有者全員の同意が必要となる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

* **「共有者から但書を得れば」は不十分:** 共有者全員の合意と、建築基準法の規制を満たすことが不可欠です。一部の共有者の同意だけでは再建築はできません。
* **不動産屋の勧誘に注意:** 不動産屋は売却を目的としているため、必ずしもあなたの利益を優先するとは限りません。複数の不動産屋に相談し、意見を比較検討することが重要です。
* **測量だけでは判断できない:** 測量の結果、接道義務や建ぺい率・容積率を満たしているかどうかが重要です。測量だけでは再建築可能かどうかは判断できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **市役所への確認:** まずは、市役所の都市計画課などに相談し、物件の建築規制に関する情報を取得しましょう。現状で再建築が可能かどうか、共有地を含めた状況での建築可能性について確認することが重要です。
2. **測量士への依頼:** 市役所の確認後、必要であれば測量士に依頼して正確な測量を行いましょう。
3. **弁護士・司法書士への相談:** 共有地に関する問題や、不動産屋との契約に関する問題が生じた場合は、弁護士または司法書士に相談することをお勧めします。
4. **複数の不動産屋に相談:** 複数の不動産屋に相談することで、客観的な意見を得ることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

* **共有地に関する問題:** 共有者との合意形成が困難な場合、弁護士または司法書士に相談することで、円滑な合意形成を図ることができます。
* **建築基準法に関する問題:** 建築基準法の解釈が複雑な場合、専門家の意見を聞くことで、適切な対応ができます。
* **不動産屋とのトラブル:** 不動産屋との間でトラブルが発生した場合、弁護士に相談することで、法的措置を取ることができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

再建築可能かどうかは、市役所への確認と、共有者全員の合意、建築基準法の規制を満たすことが不可欠です。不動産屋の言葉だけで判断せず、専門家への相談も検討しましょう。慎重に進めることで、リスクを最小限に抑えることができます。 焦らず、しっかりと情報を集め、適切な判断をしてください。