共有持分土地での事業開始：夫婦間でも賃貸借契約が必要？所有権と使用権の関係を徹底解説

1. 共有不動産と所有権の基礎知識

不動産（土地や建物）の所有権が複数人で共有されている状態を「共有」といいます。質問の場合、AさんとBさんが土地甲を共有しており、Aさんが2/3、Bさんが1/3の持分を所有しています。所有権とは、その不動産を自由に使用・収益・処分できる権利のことです（所有権の三属性）。 共有の場合、各共有者は自分の持分に応じてこれらの権利を行使できます。しかし、重要なのは、**所有権の行使は、他の共有者の権利を侵害してはならない**ということです。

2. 今回のケースへの直接的な回答

Aさんが土地甲の2/3を所有していても、残りの1/3を所有するBさんの承諾なしに、土地全体を使用することはできません。たとえAさんとBさんが夫婦であっても、Bさんの所有権を侵害することになります。そのため、Aさんが土地甲で事業を始めるには、Bさんとの間で賃貸借契約（リース契約）を締結する必要があります。これは、Bさんの1/3の持分に対する使用料を支払うことで、Bさんの権利を尊重する行為です。

3. 関係する法律や制度

このケースは、民法（特に共有に関する規定）が関係します。民法では、共有者は互いに協力して共有物を管理しなければならないと定められています。一方的に使用することは、他の共有者の権利を侵害する行為となり、損害賠償請求などの法的問題に発展する可能性があります。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「過半数の所有権があれば自由に使える」という誤解が多いです。所有権の過半数を有していても、他の共有者の権利を無視して土地全体を使用することはできません。共有物に関する決定には、原則として全共有者の同意が必要です。ただし、緊急の場合や、共有物の管理に支障がある場合などは、裁判所の許可を得て単独で処置できる場合があります。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

AさんとBさんは、まず話し合って、賃貸借契約の内容（賃料、契約期間、建物の構造など）を決定する必要があります。書面で契約を締結することで、後々のトラブルを回避できます。弁護士や司法書士に相談して、契約書を作成してもらうことをお勧めします。もし話し合いがまとまらない場合は、調停や裁判などの法的措置も検討する必要があります。

例えば、賃料は、Bさんの持分（1/3）に応じた土地の評価額に基づいて算出するのが一般的です。契約期間は、事業の計画などを考慮して決定します。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

共有不動産に関するトラブルは、複雑で解決が難しい場合があります。話し合いが難航したり、法的措置が必要になったりする場合には、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な知識に基づいて適切なアドバイスを行い、紛争解決を支援してくれます。特に、契約書の作成や交渉、裁判手続きなどは、専門家の助けが必要となるでしょう。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産では、たとえ過半数の持分を所有していても、他の共有者の権利を尊重しなければなりません。Aさんが土地甲で事業を始めるには、Bさんとの間で賃貸借契約を締結することが必要です。夫婦であっても例外ではありません。話し合いが難航する場合は、専門家に相談することをお勧めします。 共有不動産の管理は、事前にしっかりとした計画と合意形成が重要です。