共有持分土地の売却：勝手に売れる？３人共有の実家土地売却問題を徹底解説！

回答と解説

共有持分の基礎知識

土地や建物などの不動産が複数人で共有されている状態を「共有」（きょうゆう）といいます。質問者さんのケースでは、３人で３分の１ずつ所有している状態ですね。それぞれの持ち分は「持分」（じぶん）と呼ばれ、所有権の一部を意味します。 共有には、各共有者が自由に自分の持分を処分できる「普通共有」（ふつうきょうゆう）と、共有者全員の合意がないと処分できない「特段共有」（とくだんきょうゆう）があります。 多くの場合、実家の土地のように相続で取得した共有は普通共有になります。

今回のケースへの直接的な回答

結論から言うと、共有者の１人が勝手に土地を売却することはできません。 共有不動産の売却には、原則として**全共有者の同意**が必要です。 質問者さんのケースでは、３人全員の同意がない限り、親戚への売却は法律上無効となります。

関係する法律や制度

民法（第248条）に共有に関する規定があり、共有物の管理や処分には共有者全員の同意が必要とされています。 勝手に売却した場合、他の共有者は売買契約の無効を主張し、売買契約を取り消すことができます（民法第107条）。 さらに、悪意の第三者（この場合、親戚）に対しても、無効を主張できる場合があります。

誤解されがちなポイントの整理

「共有」と聞くと、なんとなく「みんなで自由に使える」というイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、共有物であっても、**売却などの重要な処分**を行う際には、必ず他の共有者の同意を得る必要があります。 これは、共有者の権利を保護するためです。 単に土地の一部を使ったり、共有物に少し手を加える程度であれば、他の共有者の同意は必ずしも必要ないケースもありますが、売却は所有権そのものを移転させる重大な行為なので、全員の同意が不可欠です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし、実家の者が勝手に売却を進めている場合、まずは話し合いの場を設けることが重要です。 売却の理由や価格、相手方などを確認し、納得できる説明がない場合は、売却に反対することを明確に伝えましょう。 話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。 弁護士は、法的根拠に基づいて交渉を進め、必要であれば裁判手続きもサポートしてくれます。

• 話し合い：まずは冷静に話し合い、売却の必要性や条件などを確認しましょう。
• 書面での意思表示：売却に反対する意思を明確に書面で伝えることで、後々のトラブルを防ぎます。
• 専門家への相談：話し合いがまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

共有不動産の売却は、法律的な知識が必要な複雑な問題です。 話し合いがうまくいかない場合、または、相手方が強硬な態度をとる場合は、弁護士などの専門家に相談することが重要です。 専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、紛争解決をサポートしてくれます。 特に、相手が親戚などの場合、感情的な問題が絡みやすく、専門家の介入が有効です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

共有不動産の売却は、原則として**全共有者の同意が必要**です。 １人だけで勝手に売却することはできません。 話し合いがうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。 早期に専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを回避し、自分の権利を守ることができます。 共有不動産に関する問題を軽視せず、適切な対応を心がけましょう。