共有持分競売物件入札リスク：極悪人共有者と建築基準法２項道路の落とし穴

テーマの基礎知識：共有持分と競売物件

不動産の共有持分とは、一つの不動産を複数の人が所有する状態です。今回のケースでは、道路部分の土地を債務者と妻が6分の1と6分の5で共有しています。競売物件は、債務者の債権者（お金を貸した人など）が、債務者の財産を差し押さえ、売却して債権を回収するために競売にかけるものです。競売物件は、通常、現状有姿（現状のまま）で売却されます。

今回のケースへの直接的な回答：共有者による権利主張の可能性

質問者の方が物件を取得した場合、共有者の妻は、自分の持分（6分の5）について、様々な権利主張を行う可能性があります。例えば、高額な買い取り要求、迷惑行為による物件価値の低下、訴訟による所有権の主張などが考えられます。暴力団への売却は、違法行為ではありませんが、結果として迷惑行為につながる可能性は高いです。

関係する法律や制度：民法、建築基準法

このケースでは、民法（共有に関する規定）と建築基準法が関係します。民法では、共有者は、他の共有者の承諾を得ることなく、自分の持分を自由に処分できます。つまり、妻は、質問者さんの承諾なしに、自分の持分を誰にでも売却できます。建築基準法は、建築物の建築や用途制限などを定めており、今回のケースでは、２項道路（幅員が狭く、建築基準法上の道路要件を満たさない道路）に接する土地の扱いが問題となります。

誤解されがちなポイントの整理：迷惑行為の合法性

共有者による迷惑行為は、必ずしも合法ではありません。迷惑行為の内容によっては、民事上の損害賠償請求や、場合によっては、刑事罰（例えば、威力業務妨害罪など）が適用される可能性があります。しかし、極悪人共有者が、わずかな隙をついた迷惑行為を行う可能性は否定できません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：リスク軽減策

入札前に、以下の対策を検討しましょう。

• 共有者への事前調査：妻の身元や性格、過去のトラブルなどを徹底的に調べましょう。弁護士などに依頼するのが望ましいです。
• 入札価格の設定：リスクを考慮し、入札価格を低めに設定しましょう。リスクに見合わない高額な入札は避けるべきです。
• 契約条件の工夫：売買契約に、共有者による迷惑行為に対する損害賠償条項などを盛り込みましょう。弁護士に相談して、契約書を作成することが重要です。
• 専門家への相談：不動産鑑定士、弁護士、司法書士などに相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由：リスクが高い場合

このケースは、非常にリスクが高いです。専門家（弁護士、不動産鑑定士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることを強くお勧めします。特に、共有者の調査、契約条件の検討、紛争発生時の対応策などは、専門家の知見が不可欠です。

まとめ：共有持分競売のリスクと対策

共有持分のある競売物件の入札は、非常にリスクが高いです。特に、今回のケースのように、共有者の意図が不明瞭な場合、入札前に徹底的な調査と専門家への相談が不可欠です。リスクを十分に理解した上で、慎重に判断しましょう。安易な入札は避けるべきです。 極悪人共有者という前提は、最悪の事態を想定した上で対策を講じるためのものです。現実には、そこまで極端なケースは少ないかもしれませんが、想定外の事態に備えることが重要です。