共有通路を建築基準法上の道路にする方法：共有者の承諾と権利行使について徹底解説

１．建築基準法上の道路とは？

建築基準法（建築物の敷地に関する規制などを行う法律）では、建築物を建てるには、一定の幅員（道路の幅）と長さを持つ「建築基準法上の道路」に接している必要があります。これは、消防車の通行や避難経路の確保などを目的としています。 この道路は、公道（市町村が管理する道路）だけでなく、私道（個人が所有する道路）でも、一定の条件を満たせば認められます。 具体的には、幅員が4メートル以上で、車両が通行できる状態であることなどが求められます。（※具体的な条件は、地域や自治体によって異なる場合があります。）

２．共有通路を道路として認める方法

共有通路を建築基準法上の道路として認めるには、その通路が上記の条件を満たしていることを証明する必要があります。 これは、測量を行い、通路の幅員や形状、地盤の状態などを確認することで行います。 そして、その結果を基に、自治体（市町村）に道路としての認定を申請します。

３．共有者の承諾は必要？

質問者様は、共有者全員の承諾が必要かどうかを懸念されています。 結論から言うと、**共有者全員の承諾は必ずしも必要ありません**。 共有通路を道路として認定する手続きは、個々の共有者の承諾を得る手続きとは別物です。 自治体への申請においては、通路の条件が満たされているかどうかの判断が中心となります。

ただし、共有通路の所有権は共有者全員に帰属します。 そのため、通路の利用や改修に関して、共有者間で合意が必要になる場合があります。 例えば、通路の舗装工事や維持管理費用負担について、共有者間の合意が必要となるでしょう。

４．少数意見の扱い

150分の3の持分を持つ質問者様が反対した場合でも、他の共有者が承諾すれば、道路認定に影響を与えるとは限りません。 道路認定は、通路の物理的な条件に基づいて行われるため、個々の共有者の賛否は直接的な影響力を持たないのです。 ただし、通路の利用や改修に関する合意形成は別問題であり、少数意見を無視することは、紛争の原因となる可能性があります。

５．誤解されがちなポイント

共有通路の所有権と道路認定は別物です。 所有権は、共有者全員に属しますが、道路認定は、通路の物理的な条件を満たしているかどうかに依存します。 所有権の割合は、道路認定には直接関係ありません。

６．実務的なアドバイス

共有通路を建築基準法上の道路にするには、まず、測量士に依頼して通路の状況を正確に測量してもらいましょう。 その後、自治体の担当部署に相談し、必要な手続きや書類について確認することが重要です。 共有者との間で、通路の維持管理や費用負担について事前に合意しておくことが、円滑な手続きを進める上で役立ちます。

７．専門家に相談すべき場合

共有者との間で意見の食い違いが生じた場合、または、道路認定の手続きが複雑で、自身で対応できない場合は、弁護士や土地家屋調査士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法的な観点から適切なアドバイスを行い、紛争の予防や解決に役立ちます。

８．まとめ

共有通路を建築基準法上の道路にするには、通路の物理的な条件が満たされていることが重要です。 共有者全員の承諾は必ずしも必要ありませんが、共有者間の合意は、円滑な手続きを進める上で重要となります。 不明な点や困難な場合は、専門家の力を借りることを検討しましょう。 今回のケースでは、まず自治体への相談と、測量による条件確認が第一歩となります。