内水浸水ハザードマップ掲載地の新築建売購入：リスクと対策を徹底解説！

1. 内水浸水とハザードマップについて

内水浸水とは、河川の氾濫（はんらん）ではなく、集中豪雨などによって、排水が追いつかなくなり、道路や住宅地などに水が溜まる現象です（洪水とは異なる点に注意）。ハザードマップは、過去の浸水実績や地形などを基に、浸水リスクの高い地域を示した地図です。 このマップはあくまでも予測であり、絶対的なものではないことを理解しておきましょう。

2. 対策工事の効果と限界

下水道管の拡径、ポンプの設置、止水版の設置といった対策工事は、浸水リスクを軽減する効果が期待できます。しかし、これらが完璧な対策とは限りません。豪雨の規模によっては、これらの対策が効果を発揮しない可能性もあります。台風19号で床下浸水が無かったのは、たまたま雨量が少なかった、あるいは対策工事が効果を発揮した、など様々な要因が考えられます。

3. 地盤高と基礎の高さが重要

質問者様の購入予定地が分譲地内でも高台に位置し、基礎も高めに作られる予定というのは、大きなプラス要素です。浸水リスクを軽減する上で、地盤高と基礎の高さが非常に重要になります。ただし、いくら高台でも、想定を超える豪雨の場合は浸水する可能性はゼロではありません。

4. 関連する法律や制度

宅地造成工事規制法や建築基準法など、建築に関する法律や条例が関係してきます。これらの法律では、浸水リスクの高い地域での建築基準が定められている場合があり、建築確認申請の際に厳格な審査が行われます。不動産会社や市役所は、これらの法規制を遵守して建築を進めているはずです。

5. 誤解されがちなポイント

「対策工事済みだから安全」という考えは危険です。対策工事はリスクを軽減するものであり、完全に排除するものではありません。過去の浸水実績、地形、そして今後の気候変動による豪雨の増加なども考慮する必要があります。また、ハザードマップはあくまで予測であり、将来の浸水リスクを完全に予測することは不可能です。

6. 実務的なアドバイスと具体例

購入前に、以下のことを確認しましょう。

• 過去の浸水実績の詳細：いつ、どのくらいの深さで浸水したのか、具体的なデータを確認しましょう。
• 対策工事の内容の詳細：どのような工事が行われたのか、その効果について専門家の意見を聞きましょう。
• 建築確認申請の内容：建築基準法などの法規制を遵守して建築されているかを確認しましょう。
• 保険：自然災害による損害を補償する保険（火災保険、地震保険、水災保険など）に加入できるか確認しましょう。

さらに、専門家（不動産鑑定士、建築士、測量士など）に相談し、現地調査や資料の精査を依頼することを強くお勧めします。

7. 専門家に相談すべき場合とその理由

内水浸水リスクの高い場所での不動産購入は、非常に大きなリスクを伴います。専門家の意見を聞くことで、リスクを客観的に評価し、適切な判断をすることができます。特に、法律や技術的な知識が必要なため、専門家への相談は必須と言えるでしょう。 後悔しないためにも、専門家の助言を仰ぎましょう。

8. まとめ

魅力的な条件の物件ですが、内水浸水リスクを軽視してはいけません。 対策工事の効果、地盤高、過去の浸水実績、そして専門家の意見を総合的に判断し、慎重に検討することが重要です。 リスクとメリットを天秤にかけ、ご自身の判断で決定してください。 しかし、専門家のアドバイスを受けることで、より安全で確実な判断ができることは間違いありません。