テーマの基礎知識（定義や前提の説明）
まず、今回のテーマに出てくる重要なキーワードについて、基本的な知識を整理しましょう。
収益物件とは、家賃収入など、何らかの形で利益を生み出すことを目的として所有する不動産のことです。今回のケースでは、アパートやマンションなどの賃貸物件を指します。
利回りとは、投資した金額に対して、どれだけの利益が得られるかを示す指標です。一般的に、年間家賃収入を物件価格で割って計算します。利回りが高いほど、投資効率が良いと考えられますが、同時にリスクも高くなる傾向があります。
再建築不可物件とは、現在の建築基準法に基づき、新たに建物を建てることができない土地に建っている物件のことです。これは、接道義務（建物の敷地が、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があるというルール）を満たしていない場合などによく見られます。再建築不可物件は、建物の建て替えができないため、一般的に価格が安く設定される傾向があります。
リノベーションとは、既存の建物の老朽化した部分を修繕したり、間取りや内装などを変更して、建物の価値を高めることです。再建築不可物件であっても、リノベーションによって建物の価値を向上させ、家賃収入を増やすことが可能です。
都心とは、一般的に都市の中心部を指します。交通の便が良く、生活に必要な施設が充実しているため、賃貸需要が高い傾向があります。今回のケースでは、山手線内の物件が都心物件として検討されています。
今回のケースへの直接的な回答
質問者様の状況を踏まえ、今回のケースへの直接的な回答をします。
都心の再建築不可物件と、郊外の高利回り物件のどちらが良いかは、一概には言えません。それぞれの物件には、メリットとデメリットがあり、質問者様の投資目的やリスク許容度によって、最適な選択肢は異なります。
今回のケースでは、以下の点を考慮して判断することをおすすめします。
- 都心物件のメリット：高い入居率、資産価値の安定性、将来的な売却益の可能性。
- 都心物件のデメリット：再建築不可であることによる将来的なリスク、物件価格の割安感（ただし、再建築できないことによる影響も考慮）、リノベーション費用。
- 郊外物件のメリット：高い利回り、物件価格の安さ。
- 郊外物件のデメリット：入居率の変動リスク、資産価値の低い可能性、空室リスク。
まずは、それぞれの物件のメリットとデメリットを比較検討し、ご自身の投資目的やリスク許容度に合った方を選択することが重要です。
関係する法律や制度がある場合は明記
再建築不可物件に関係する主な法律や制度について説明します。
建築基準法：建物の建築に関する基本的なルールを定めた法律です。再建築不可物件は、この建築基準法の接道義務を満たしていないことが主な理由です。
都市計画法：都市の計画的な発展を目的とした法律です。用途地域（建物の用途を制限する地域）や建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）、容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）などを定めています。再建築不可物件は、これらの制限を受ける場合があります。
固定資産税・都市計画税：不動産を所有している場合に課税される税金です。再建築不可物件であっても、これらの税金は課税されます。
リノベーション関連法規：リノベーションを行う際には、建築基準法や消防法などの関連法規を遵守する必要があります。例えば、間取りを変更する場合は、建築確認申請が必要となる場合があります。
誤解されがちなポイントの整理
再建築不可物件について、誤解されがちなポイントを整理します。
誤解1：再建築不可物件は絶対に建て替えできない
必ずしもそうではありません。例えば、既存不適格物件（建築時は適法だったが、法改正により現在の基準に適合しなくなった物件）は、一定の条件下で建て替えが可能な場合があります。また、接道義務を満たすために、隣接する土地を購入したり、通路を確保するなどの方法で、再建築が可能になるケースもあります。
誤解2：再建築不可物件は資産価値がない
再建築不可物件であっても、リノベーションによって建物の価値を高め、家賃収入を得ることができます。また、立地条件が良い場合は、将来的に売却益を得られる可能性もあります。ただし、再建築できる物件に比べて、資産価値が低くなる傾向があることは事実です。
誤解3：再建築不可物件は融資が受けられない
金融機関によっては、再建築不可物件への融資を取り扱っている場合があります。ただし、融資の条件は厳しくなる傾向があります。また、リノベーション費用も融資の対象となる場合があります。
実務的なアドバイスや具体例の紹介
再建築不可物件の購入を検討する際の、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。
1. 専門家への相談
再建築不可物件の購入を検討する際には、不動産鑑定士、建築士、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家の意見を聞くことで、物件の価値やリスクを正確に把握し、適切な判断をすることができます。
2. 現地調査の徹底
物件の現地調査を徹底的に行いましょう。周辺の環境、交通の便、生活利便性などを確認し、入居者のニーズを把握することが重要です。また、建物の状態を詳しく確認し、リノベーションに必要な費用を把握しておきましょう。
3. 権利関係の確認
土地の権利関係（所有権、抵当権など）を必ず確認しましょう。登記簿謄本を取得し、権利関係に問題がないかを確認します。また、隣接する土地との境界線を確認し、トラブルがないかを確認することも重要です。
4. リノベーション計画の策定
リノベーションを行う場合は、具体的な計画を立てましょう。間取り、内装、設備などを検討し、必要な費用を概算します。また、リノベーション後の家賃収入を予測し、投資効果をシミュレーションすることも重要です。
5. 融資の検討
融資を利用する場合は、複数の金融機関から見積もりを取り、比較検討しましょう。金利、融資期間、担保評価などを考慮し、最適な条件の融資を選びましょう。
具体例：
都心の一棟アパート（再建築不可）を購入し、大規模なリノベーションを実施。築年数が古く、老朽化が進んでいた内装を、最新の設備とデザインに刷新。家賃を近隣の相場に合わせて調整し、入居率を大幅に向上させ、高い利回りを実現したケースがあります。
専門家に相談すべき場合とその理由
以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。
- 再建築の可能性について疑問がある場合：建築士に相談し、再建築の可能性や、そのための具体的な方法についてアドバイスをもらいましょう。
- 物件の価値について判断に迷う場合：不動産鑑定士に相談し、物件の適正な価値を評価してもらいましょう。
- 権利関係や法的な問題について不安がある場合：弁護士に相談し、法的リスクや問題点についてアドバイスをもらいましょう。
- 融資について詳しく知りたい場合：ファイナンシャルプランナーや、不動産投資に詳しい金融機関の担当者に相談し、融資の可能性や条件について相談しましょう。
まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）
今回の重要なポイントをまとめます。
1. 再建築不可物件のメリットとデメリットを理解する
再建築不可物件は、価格が割安であるというメリットがある一方、将来的な建て替えができないというデメリットがあります。物件の特性を理解し、ご自身の投資目的に合っているかを慎重に検討しましょう。
2. 都心物件と郊外物件を比較検討する
都心物件と郊外物件には、それぞれメリットとデメリットがあります。入居率、利回り、資産価値などを比較検討し、ご自身の投資戦略に合った物件を選びましょう。
3. 専門家への相談を検討する
再建築不可物件の購入を検討する際には、不動産鑑定士、建築士、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家の意見を聞くことで、リスクを軽減し、より良い判断をすることができます。
今回のケースでは、再建築不可物件の購入を検討するにあたり、都心物件のメリットとデメリット、郊外物件との比較検討、専門家への相談などを総合的に考慮し、ご自身の投資目的に最適な選択をすることが重要です。
