再建築不可の隣地購入、相場や利回りは？専門家が徹底解説

【背景】
・自宅の隣にある再建築不可の古いアパートの購入を検討しています。
・アパートは築年数が古く、賃貸入居者の退去が進んでいます。
・再建築不可物件（**死地**）のため、現状では建て替えができません。
・将来的には、自宅の拡張に利用したいと考えています。

【悩み】
・再建築不可物件の適正な購入価格の相場を知りたい。
・利回りの目安を知りたい。
・賃貸物件として運用する場合の注意点を知りたい。

再建築不可物件の相場は周辺相場の数%〜、利回りは周辺より低めが一般的。専門家への相談も検討しましょう。

再建築不可物件（死地）とは？基本的な知識を整理

まず、今回のテーマである「再建築不可物件」について、基本的な知識を整理しましょう。再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないために、新たに建物を建てることができない土地のことです。

具体的には、建築基準法では、建物が道路に2m以上接している必要があると定められています。しかし、この条件を満たしていない土地は、原則として建物を建てることができません。このような土地は、一般的に「再建築不可物件」と呼ばれ、今回の質問にあるように「死地」と表現されることもあります。

再建築不可物件は、その特殊性から、通常の土地とは異なる価格で取引されることが一般的です。また、用途も限定されるため、購入を検討する際には、いくつかの注意点があります。

今回のケースへの直接的な回答：相場と利回りについて

今回のケースで最も気になるのは、再建築不可物件の相場と利回りでしょう。結論から言うと、再建築不可物件の価格は、周辺の土地相場よりも低くなるのが一般的です。その理由は、再建築ができないことによる利用の制限があるためです。

具体的な相場は、物件の状況や地域によって大きく異なりますが、一般的には、周辺の土地相場の50%〜80%程度で取引されることが多いようです。ただし、これはあくまで目安であり、物件の形状、接道の状況、周辺環境などによって変動します。

利回りについても、通常の賃貸物件よりも低くなる傾向があります。これは、再建築不可物件は、建物の老朽化が進みやすく、修繕費用がかさむ可能性があること、また、入居者の確保が難しくなる可能性があることなどが理由です。利回りの目安としては、5%〜8%程度が考えられますが、これも物件の状況によって大きく異なります。

関係する法律や制度：建築基準法と都市計画法

再建築不可物件に関係する主な法律は、建築基準法と都市計画法です。建築基準法は、建物の構造や用途などに関する基準を定めており、接道義務もその一つです。都市計画法は、都市計画に関するルールを定めており、用途地域などもその中に含まれます。

今回のケースでは、建築基準法の接道義務が問題となっています。もし、隣接する土地を購入し、一体的に利用することで接道義務を満たすことができれば、将来的に建物を再建築できる可能性も出てきます。ただし、そのためには、専門家との相談が必要不可欠です。

誤解されがちなポイント：再建築できない場合の利用方法

再建築不可物件について、よく誤解される点があります。それは、「再建築できない＝全く利用できない」という考え方です。実際には、再建築できない場合でも、いくつかの利用方法があります。

現状の建物をリフォームして利用する: 既存の建物をリフォームして、賃貸物件として利用することができます。
駐車場として利用する: 駐車場として利用することも可能です。
資材置き場として利用する: 資材置き場など、建物を必要としない用途に利用することもできます。
隣接する土地と一体利用する: 隣接する土地と一体的に利用することで、土地の価値を高めることができます。

これらの利用方法は、物件の状況や地域の規制によって異なります。また、これらの利用方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。例えば、リフォームには費用がかかりますし、駐車場としての利用は、周辺の需要に左右されます。

実務的なアドバイス：購入前の注意点と交渉術

再建築不可物件を購入する際には、いくつかの注意点があります。

専門家への相談: 不動産鑑定士や建築士などの専門家に相談し、物件の価値や将来性について評価してもらうことが重要です。
現況の確認: 土地の状況、建物の状態、周辺環境などを詳しく確認しましょう。
法的な制限の確認: 建築基準法だけでなく、都市計画法やその他の法令上の制限についても確認しましょう。
売主との交渉: 購入価格や引き渡し条件などについて、売主と交渉する必要があります。

交渉術としては、まず、物件の価値を客観的に評価し、適正な価格を提示することが重要です。また、売主の状況や希望を理解し、お互いに納得できる条件で合意することが大切です。例えば、売主が早く売却したいと考えている場合は、価格交渉に応じてもらえる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

再建築不可物件の購入を検討する際には、専門家への相談が不可欠です。相談すべき専門家としては、以下のような人々が挙げられます。

不動産鑑定士: 土地の価値を客観的に評価し、適正な価格を算出します。
建築士: 建物の状態や再建築の可能性について、専門的なアドバイスを行います。
弁護士: 契約に関する法的アドバイスや、トラブルが発生した場合の対応を行います。
税理士: 税金に関する相談や、節税対策についてアドバイスを行います。

専門家に相談することで、物件の価値を正確に把握し、リスクを最小限に抑えることができます。また、専門家は、法的知識や専門的なノウハウを持っているため、安心して取引を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

再建築不可物件の相場は、周辺の土地相場よりも低く、50%〜80%程度が目安。
利回りは、通常の賃貸物件よりも低く、5%〜8%程度が目安。
専門家への相談は必須。不動産鑑定士、建築士、弁護士、税理士などに相談しましょう。
再建築不可物件でも、リフォームや駐車場としての利用など、様々な活用方法があります。
購入前には、土地の状況、建物の状態、法的な制限などを詳しく確認しましょう。

再建築不可物件の購入は、通常の不動産取引よりも複雑で、リスクも伴います。しかし、専門家のサポートを受けながら、慎重に進めれば、将来的な資産形成に繋がる可能性もあります。今回の情報が、あなたの判断の一助となれば幸いです。