分譲マンションの共有部分の私物撤去、管理会社はできる？法的根拠と注意点

共有部分の定義と、なぜ問題になるのか

分譲マンションには、区分所有者全員が利用できる「共有部分」と、各区分所有者が所有する「専有部分」があります。共有部分には、エントランス、廊下、階段、エレベーター、駐車場などが含まれます。これらの場所は、特定の人が独占的に使用することはできません。もし、そこに私物が放置されると、他の居住者の通行を妨げたり、景観を損ねたりする可能性があります。また、火災などの危険を招く可能性も否定できません。

今回の質問にあるように、共有部分に私物が放置される問題は、マンション管理においてよく起こります。管理会社としては、他の居住者の快適な生活を守るために、放置された私物を適切に処理する必要が出てきます。

管理会社による私物撤去の法的根拠

管理会社が共有部分の私物を撤去する権利は、主に以下の根拠に基づいています。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）: マンションの管理に関する基本的な法律です。区分所有者は、共有部分を他の区分所有者の迷惑になるような方法で使用してはならないと定めています（区分所有法第6条）。
管理規約: マンションごとに定められるルールです。管理規約には、共有部分の使用に関する細かな規定が含まれており、私物の放置を禁止する条項があるのが一般的です。管理会社は、この管理規約に基づいて、私物の撤去を求めることができます。
民法: 放置された私物が所有者不明の場合、民法上の「占有」の問題として扱われる可能性があります。管理会社は、必要に応じて、占有排除（私物の撤去）を求めることができます。

これらの法的根拠に基づいて、管理会社は、共有部分に放置された私物を撤去する権限を持つと考えられます。

撤去の前に必ず行うべきこと

管理会社が私物を撤去する際には、いくつかの注意点があります。

まず、最も重要なのは、持ち主への通知です。

口頭での注意だけでなく、書面での通知が望ましいです。内容証明郵便など、証拠が残る形で通知することで、後々のトラブルを避けることができます。通知には、以下の内容を記載します。

私物が放置されている場所
私物の内容（詳細に記載）
私物を撤去する旨
撤去予定日
連絡先

通知期間は、一般的に1週間から1ヶ月程度が目安です。

持ち主が通知に応じない場合でも、管理規約に則り、最終的には撤去せざるを得ない場合があります。

撤去後の対応も重要

私物を撤去した後も、適切な対応が必要です。

保管: 撤去した私物は、一定期間保管する必要があります。保管期間は、管理規約で定められている場合もありますが、一般的には、1ヶ月～3ヶ月程度が目安です。
所有者への連絡: 保管期間中に、所有者に連絡を取り、私物の引き取りを促します。
処分: 保管期間を経過しても所有者が現れない場合は、管理規約に基づき、処分することができます。処分方法としては、廃棄、売却などがあります。売却した場合は、売却代金から保管費用などを差し引いた残額を、所有者に返還する必要があります。

誤解されがちなポイント

この問題に関して、よくある誤解を整理しておきましょう。

「勝手に処分してはいけない」という誤解: 確かに、所有者の許可なく私物を処分することは、原則として違法行為（不法行為）にあたります。しかし、共有部分への放置は、他の居住者の迷惑になるため、管理規約や区分所有法に基づき、一定の手続きを踏めば、処分することが可能です。
「警察に届けなければならない」という誤解: 警察に届け出る義務はありません。ただし、盗難品や犯罪に関わる可能性がある場合は、警察に相談することも検討しましょう。
「管理会社は常に責任を負う」という誤解: 管理会社は、適切な手続きを踏んでいれば、撤去や処分に関する責任を負うことは限定的です。ただし、手続きに不備があった場合は、責任を問われる可能性があります。

実務的なアドバイスと具体例

円滑な解決のためには、以下の点を意識しましょう。

記録の徹底: 通知ややり取りの記録、写真撮影など、証拠を残しておくことが重要です。
管理規約の確認: 管理規約に、私物撤去に関する具体的な規定があるか確認しましょう。
他の居住者との連携: 他の居住者にも、状況を説明し、理解を得ておくことが大切です。
弁護士への相談: 複雑なケースや、所有者との交渉が難航する場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。

具体例:

あるマンションでは、自転車が長期間放置され、通路を塞いでいました。管理会社は、所有者に書面で撤去を求めましたが、無視されたため、管理規約に基づき、撤去しました。撤去後、所有者からクレームが来ましたが、管理会社は、事前の通知や、撤去の経緯を記録していたため、問題なく対応することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

所有者との交渉が難航する場合: 感情的な対立が生じている場合など、専門家のサポートが必要になることがあります。
法的問題が発生した場合: 撤去の法的根拠が不明確な場合や、損害賠償請求の可能性がある場合など、弁護士に相談することで、適切な対応策を講じることができます。
高額な私物の場合: 貴重品や高額な私物の場合、撤去や処分に関するリスクが高まるため、専門家の意見を聞いておくことが重要です。

専門家としては、マンション管理士、弁護士などが挙げられます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

分譲マンションの共有部分に放置された私物の撤去は、管理会社が持つ権利です。しかし、撤去を行うためには、事前の通知、管理規約の確認、記録の徹底など、適切な手続きを踏む必要があります。

万が一、撤去後にトラブルが発生した場合でも、これらの手続きをきちんと行っていれば、管理会社は責任を負うリスクを最小限に抑えることができます。

管理会社は、他の居住者の快適な生活を守るために、積極的に問題解決に取り組むとともに、専門家との連携も視野に入れ、適切な対応を心がけましょう。