分譲マンション賃貸トラブル！重要事項説明書記載の「駐輪場」の真偽と対処法

テーマの基礎知識：重要事項説明書と賃貸借契約

重要事項説明書（重要事項説明書）とは、不動産取引において、売主または貸主が買主または借主に対して、物件に関する重要な事項を説明する書面です。宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、物件の瑕疵（かし：欠陥）や権利関係など、契約締結前に知っておくべき事項が記載されています。この説明書の記載事項に虚偽や重要な事実の記載漏れがあると、契約に重大な瑕疵があるとみなされ、契約解除や損害賠償請求の根拠となり得ます。

賃貸借契約においては、重要事項説明書に記載された内容が、契約内容の一部を構成します。つまり、重要事項説明書に「駐輪場あり」と記載されているにも関わらず、実際には利用できない駐輪場がない場合、重要な事項の不実記載に該当する可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：不実記載の可能性と対応策

今回のケースでは、重要事項説明書に「駐輪場あり」と記載されているにも関わらず、実際には避難通路を違法利用している状態であるため、重要事項説明書の記載に不実記載（うそ）があったと主張できます。これは、契約締結にあたり、重要な事実を告知しなかった、もしくは誤った情報を提供したとみなせる可能性があります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法

宅地建物取引業法（宅建業法）は、不動産取引における消費者保護を目的とした法律です。重要事項説明書の記載事項に虚偽や重要な事実の記載漏れがあった場合、宅建業法違反に問われる可能性があります。

誤解されがちなポイント：責任の所在

不動産会社は、重要事項説明書に記載された事項について、その内容の真実性を確認する義務を負っています。単に「問題ない」と主張するだけでは、責任を免れることはできません。

実務的なアドバイスや具体例：法的措置への検討

まず、不動産会社に対して、重要事項説明書の不実記載について、書面で抗議し、是正を求めるべきです。 具体的な対応としては、以下のような方法が考えられます。

* **内容証明郵便による抗議:** 証拠として残るよう、内容証明郵便で抗議文を送付します。
* **契約解除の請求:** 重要事項説明書に記載された事項と現実との乖離が大きければ、契約解除を請求できます。
* **損害賠償請求:** 駐輪場がないことによって被った損害（例えば、自転車を置く場所の確保に費用がかかったなど）について、損害賠償を請求できます。
* **消費者センターへの相談:** 消費者センターに相談し、適切な対応方法についてアドバイスを受けることができます。
* **弁護士への相談:** より高度な法的措置を検討する場合は、弁護士に相談することをお勧めします。

専門家に相談すべき場合とその理由：法的知識の必要性

重要事項説明書に不実記載があった場合の対応は、法律の専門知識が必要となる複雑な問題です。契約解除や損害賠償請求といった法的措置を検討する場合は、弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、状況を的確に判断し、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ：重要事項説明書は契約の基礎

重要事項説明書は、不動産取引における重要な契約書です。記載内容に不備があれば、契約解除や損害賠償請求といった法的措置をとることも可能です。 不明な点や不安な点がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。 今回のケースでは、重要事項説明書に記載された「駐輪場あり」という記述が、事実と異なるため、法的措置を検討する余地があります。 まずは、書面で抗議し、状況に応じて専門家の力を借りることが重要です。