分譲地私道の共有と通行権：奥の2区画の権利と義務を徹底解説！

1. 私道と通行権の基礎知識

私道とは、個人が所有する道路のことです。公道（※一般の人が自由に通行できる道路）と異なり、通行できる人が制限されます。通行権は、他人の土地を通行する権利のことです。所有者同士で合意があれば、契約によって通行権を定めることができます。 地役権（※土地に付随する権利で、通行権はその一種）は、土地に永続的に付随する権利なので、土地の売買などでも権利が移転します。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、私道は4件で共有されています。既に建築申請が通っているということは、奥の2区画が私道を通行する権利は、共有関係の中で既に認められていると解釈できます。 そのため、新たに通行地役権を設定する必要性は低いと考えられます。ただし、私道の共有に関する合意書や、建築許可申請書の内容を確認する必要があります。

3. 関係する法律や制度

このケースに直接的に関係する法律は、民法（※私人間の権利義務を定めた法律）の共有に関する規定です。共有者間では、共有物の使用・収益について合意が必要です。合意がない場合は、裁判所に協議を申し立てることも可能です。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「私道だから通行権が必要」と誤解しがちですが、共有の私道であれば、共有者間で通行の合意が既に存在している可能性が高いです。 地役権は、共有関係とは別に、土地の所有者と通行権を得たい者との間で個別に設定する権利です。 既に共有関係の中で通行が認められている場合、改めて地役権を設定する必要はありません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

まず、私道の共有に関する合意書や、建築許可申請書を確認しましょう。 そこに通行に関する記述があれば、それを根拠に通行できます。 もし、明確な記述がない場合は、他の共有者と話し合い、私道の使用に関する合意書を作成することをお勧めします。 合意書には、通行可能な範囲、通行方法、維持管理の方法などを具体的に記載しましょう。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

共有者間で合意が得られない場合、または私道の境界や権利関係に不明な点がある場合は、弁護士や土地家屋調査士（※土地の境界や権利関係を調査する専門家）に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な観点から適切なアドバイスをしてくれます。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

奥の2区画は、私道を共有しているため、新たに通行地役権を取得する必要性は低い可能性が高いです。 しかし、共有関係に関する合意書や建築許可申請書を確認し、不明な点があれば、共有者と話し合ったり、専門家に相談することが重要です。 私道の共有関係を明確にすることで、将来的なトラブルを回避できます。 共有者間の良好な関係を維持するために、合意書の作成を検討しましょう。