分譲賃貸マンションの格安物件、何か裏がある？契約前に知っておくべきこと

分譲賃貸マンションとは？基礎知識を整理

分譲賃貸マンションとは、もともと「分譲」を目的として建てられたマンションの部屋を、所有者が賃貸に出している物件のことです。通常、マンションの各部屋は個々の所有者によって所有されており、その所有者が賃貸に出すことで、賃貸物件として市場に出回ります。

分譲マンションは、一般的に「所有」を目的として設計されているため、賃貸専用の物件とは異なる特徴を持つ場合があります。例えば、設備のグレードが高かったり、間取りやデザインにこだわった物件が多い傾向にあります。また、管理体制がしっかりしていることも期待できます。

今回のケースのように、同じマンション内で家賃に差がある場合、いくつかの理由が考えられます。単に、所有者の事情（早く貸したい、などの理由）や、部屋の状態、契約条件の違いなどが考えられます。

格安物件、今回のケースへの直接的な回答

今回のケースで、家賃が他の部屋よりも安い理由はいくつか考えられます。不動産屋の言うように、所有者が早く部屋を貸したいと考えている可能性もありますが、それ以外にも、

• 部屋の日当たりや階数、方角が良くない
• 築年数が経過しており、設備が古くなっている
• 前の入居者の退去後、クリーニングや修繕が十分に行われていない
• 契約期間や更新条件が他の部屋と異なる（定期借家契約など）

などの理由も考えられます。

「事故物件ではない」という不動産屋の説明を鵜呑みにせず、必ずご自身で確認することが重要です。具体的には、

• 部屋の内覧時に、設備の動作確認や部屋の状態を詳しくチェックする
• 契約前に、契約内容を隅々まで確認し、不明な点は質問する
• 周辺の相場と比較して、家賃が適正かどうかを判断する

といったことを行うようにしましょう。

関係する法律や制度：知っておくべきこと

賃貸借契約に関わる主な法律として、「借地借家法」があります。この法律は、借主の権利を保護し、貸主との間の公平な関係を築くことを目的としています。

また、今回のケースで重要となるのは、不動産屋が宅地建物取引業法に基づき、重要事項説明を行う義務があるということです。重要事項説明書には、物件に関する重要な情報（建物の構造、設備の状態、契約条件など）が記載されており、契約前に必ず説明を受ける必要があります。

さらに、事故物件に関する問題については、国土交通省が「宅地建物取引業者が取引対象不動産について告知すべき事項に関する指針」を公表しています。この指針に基づき、不動産屋は、過去にその物件で自殺や他殺などの事象があった場合、借主に告知する義務があります。

誤解されがちなポイント：注意すべき点

格安物件について、よくある誤解として、

• 「安い＝何か悪いことがある」と決めつけてしまう
• 不動産屋の説明を鵜呑みにして、契約内容を十分に確認しない
• 契約後に、設備の不具合や修繕費用について、貸主とトラブルになる

といった点が挙げられます。

格安物件だからといって、必ずしも悪い物件とは限りません。しかし、契約前にしっかりと物件の状態や契約内容を確認し、納得した上で契約することが重要です。また、契約後も、設備の不具合や修繕費用について、貸主と良好な関係を築けるように、コミュニケーションを密に取るように心がけましょう。

実務的なアドバイス：契約前にできること

格安物件を検討する際に、実務的にできることはたくさんあります。

まず、内覧は必ず行いましょう。部屋の状態（傷、汚れ、設備の動作など）を自分の目で確認することが重要です。日当たりや風通し、騒音なども確認しておくと良いでしょう。内覧時に、気になる点は遠慮なく不動産屋に質問し、写真や動画を記録しておくのも良いでしょう。

次に、契約前に重要事項説明書を隅々まで確認しましょう。契約期間、家賃、更新料、解約条件、修繕費用の負担など、重要な項目が記載されています。不明な点があれば、必ず不動産屋に質問し、納得いくまで説明を受けてください。

さらに、契約書の内容も確認しましょう。重要事項説明書と矛盾する点がないか、特約事項に不利な条件がないかなどをチェックします。可能であれば、契約前に弁護士などの専門家に相談するのも良いでしょう。

最後に、周辺の相場を調べて、家賃が適正かどうかを判断しましょう。同じような条件の物件と比較して、極端に安い場合は、何か理由がある可能性を疑い、慎重に検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 契約内容が複雑で、自分だけでは理解できない場合
• 不動産屋の説明に納得できない点がある場合
• 過去にトラブルがあった物件である可能性がある場合
• 契約後に、設備の不具合や修繕費用についてトラブルになった場合

相談できる専門家としては、

• 弁護士：契約に関する法的問題や、トラブル解決について相談できます。
• 不動産鑑定士：物件の価値や、家賃の適正性について相談できます。
• 宅地建物取引士：不動産取引に関する専門知識を持っています。

などが挙げられます。専門家に相談することで、客観的なアドバイスを得ることができ、安心して契約を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の分譲賃貸マンションの格安物件に関する重要なポイントをまとめます。

まず、格安物件には、家賃が安いなりの理由がある可能性があります。単に所有者の事情だけでなく、部屋の状態や契約条件が異なる場合もあります。不動産屋の説明を鵜呑みにせず、ご自身でしっかりと確認することが重要です。

次に、内覧は必ず行い、部屋の状態を自分の目で確認しましょう。契約前に、重要事項説明書や契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は質問しましょう。周辺の相場を調べて、家賃が適正かどうかを判断することも重要です。

最後に、契約内容が複雑で理解できない場合や、不動産屋の説明に納得できない場合は、専門家への相談を検討しましょう。弁護士や宅地建物取引士などの専門家は、客観的なアドバイスを提供し、トラブルを未然に防ぐことができます。

これらのポイントを踏まえ、慎重に検討し、納得のいく物件を選びましょう。