前の住人の病死があったアパート、価格交渉はどれくらい可能？

テーマの基礎知識：心理的瑕疵（しんりてきかし）とは？

不動産取引において、「心理的瑕疵」という言葉があります。これは、その物件で過去に自殺や殺人、孤独死など、入居者が心理的な抵抗を感じる出来事があった場合に、その事実が告知されるべきという考え方です。
今回のケースのように、前の入居者が病気で亡くなった場合も、この「心理的瑕疵」に該当する可能性があります。

「瑕疵（かし）」とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。物理的な欠陥（雨漏りなど）だけでなく、心理的な欠陥も、不動産取引においては重要な要素として扱われます。
この心理的瑕疵がある物件は、一般的に通常の物件よりも価格が低く設定される傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答：値下げ交渉の可能性

今回のケースでは、前の入居者が部屋で病死しているため、心理的瑕疵のある物件として扱われる可能性があります。
不動産屋が1割5分程度の値下げを提示しているとのことですが、この値下げ幅が妥当かどうかは、いくつかの要素によって異なります。
例えば、

• 亡くなった状況（発見までの時間、死因など）
• 部屋の清掃やリフォームの状況
• 近隣の物件の相場

これらの要素を考慮し、より適切な価格交渉を行うことが重要です。
一般的に、心理的瑕疵のある物件は、通常の物件よりも値下げ交渉の余地があると考えられます。

関係する法律や制度：告知義務と重要事項説明

不動産取引においては、「告知義務」というものが存在します。これは、売主や不動産業者が、物件の購入者に対して、その物件に関する重要な情報を伝えなければならない義務のことです。
心理的瑕疵も、この告知義務の対象となる可能性があります。

宅地建物取引業法（宅建業法）という法律では、不動産取引の際に、重要事項説明を行うことが義務付けられています。
この重要事項説明の中で、心理的瑕疵に関する情報も告知される必要があります。
例えば、過去にその物件で自殺や殺人、孤独死などがあった場合は、その事実を告知しなければなりません。

今回のケースでは、不動産屋が病死の事実を告知し、価格交渉に応じていることから、告知義務は果たされていると考えられます。

誤解されがちなポイントの整理：値下げ幅は一律ではない

心理的瑕疵のある物件の値下げ幅は、一律に決まっているわけではありません。
一般的には、瑕疵の程度や物件の状況、市場の状況などによって、価格が変動します。

よくある誤解として、「病死の場合、必ず〇割値下げされる」といったものがあります。
しかし、実際には、病死の状況（発見までの時間、死因など）、部屋の清掃状況、リフォームの有無などによって、値下げ幅は大きく異なります。
また、物件の立地条件や築年数、周辺の相場なども、価格に影響を与える要素となります。

したがって、一概に「〇割値下げ」と決めつけるのではなく、個々の物件の状況を詳細に確認し、適切な価格交渉を行う必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：情報収集と交渉のポイント

値下げ交渉を行う際には、以下の点を意識しましょう。

• 情報収集：近隣の類似物件の相場を調べ、比較検討しましょう。インターネットの不動産情報サイトや、不動産業者に相談することで、情報を集めることができます。
• 物件の状況確認：部屋の状況（清掃状況、リフォームの有無など）を確認しましょう。可能であれば、実際に物件を見学し、自分の目で確認することが重要です。
• 交渉材料の準備：
  • 病死の事実が、どの程度物件の価値に影響を与えるのか、客観的な根拠を準備しましょう。
  • 近隣の類似物件と比較して、価格が高い場合は、その点を指摘し、値下げを要求する材料とします。
• 強気の交渉：
  • 強気で交渉することも有効ですが、相手を不快にさせないように、丁寧な言葉遣いを心がけましょう。
  • 具体的な値下げ額を提示する際には、根拠を示すことが重要です。
• 専門家への相談：
  • 不動産鑑定士や弁護士などの専門家に相談することで、客観的な意見を聞き、適切な価格交渉を行うことができます。

例えば、

• 同じような間取り、築年数の物件と比較して、相場よりも高い場合は、その点を指摘し、値下げを要求することができます。
• 部屋の清掃状況が悪い場合や、リフォームが必要な場合は、その費用を考慮した値下げを要求することができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 値下げ交渉がうまくいかない場合：
  • 不動産屋との交渉が難航している場合は、専門家のサポートを受けることで、より有利な条件で契約できる可能性があります。
• 心理的瑕疵に関する不安がある場合：
  • 病死に関する詳細な情報が不足している場合や、その後の生活に不安を感じる場合は、専門家に相談することで、適切なアドバイスを受けることができます。
• 契約内容に疑問がある場合：
  • 契約内容に不明な点がある場合や、不利な条件が含まれている可能性がある場合は、弁護士などの専門家に相談し、契約内容を確認してもらうことが重要です。

専門家には、不動産鑑定士、弁護士、宅地建物取引士などがいます。
それぞれの専門家が、異なる視点からアドバイスを提供してくれます。
複数の専門家に相談し、総合的な判断を行うことも有効です。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、前の入居者の病死という心理的瑕疵がある物件について、値下げ交渉を検討しているという状況でした。
重要なポイントをまとめます。

• 心理的瑕疵：前の入居者の病死は、心理的瑕疵に該当する可能性があります。
• 告知義務：不動産屋は、病死の事実を告知する義務があります。
• 値下げ幅：値下げ幅は、病死の状況や物件の状況によって異なります。
• 情報収集と交渉：近隣の物件相場を調べ、物件の状況を確認し、強気で交渉することが重要です。
• 専門家への相談：交渉がうまくいかない場合や、不安がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。

病死があった物件の購入は、慎重な判断が必要です。
情報収集を徹底し、専門家のアドバイスを受けながら、納得のいく取引を目指しましょう。