区分建物と非区分建物、不登法47条1項の申請義務：表題登記の有無と申請の必要性について徹底解説

【背景】
不動産を購入することになり、登記手続きについて調べています。不当利得防止法（不登法）47条1項に、建物の新築や所有権取得者への申請義務があると書かれていましたが、区分建物と非区分建物で申請義務の有無が違うという記述を見つけ、混乱しています。

【悩み】
不登法47条1項の申請義務は、表題登記（建物の位置や面積などを登記すること）がない非区分建物（例えば、一戸建て）を取得した場合は申請が必要で、表題登記がない区分建物（例えば、マンションの一室）を取得した場合は申請が不要という解釈で正しいのでしょうか？もし正しいなら、その理由を具体例を交えて教えていただきたいです。

非区分建物取得者は申請義務あり、区分建物取得者は原則不要

回答と解説

テーマの基礎知識：不登法47条1項と表題登記

不当利得防止法（以下、不登法）47条1項は、建物の新築または所有権の取得をした者が、登記官に対して所有権移転登記の申請をすることを義務付けています。ただし、この義務は、すべての建物取得者に課せられるわけではありません。重要なのは「表題登記」の有無です。

表題登記とは、建物に関する重要な情報を登記簿に記録することです。具体的には、建物の所在地、種類、構造、面積などが記載されます。（地積測量図や建物の図面なども添付されます）。表題登記がされている建物は、その存在と権利関係が明確に公示されているため、第三者との紛争リスクを低減できます。

一方、表題登記がない建物は、その存在や権利関係が不明確なため、様々な問題を引き起こす可能性があります。そこで、不登法47条1項は、表題登記がない建物の取得者に対して、登記を促すことで、権利関係の明確化を図ろうとしています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の解釈は、完全に正しいとは言えません。不登法47条1項の申請義務は、表題登記の有無だけでなく、建物の種類（区分建物か非区分建物か）にも依存します。

* **非区分建物（一戸建てなど）：** 表題登記がない場合、所有権を取得した者は、不登法47条1項に基づき、登記申請を行う義務があります。
* **区分建物（マンションの一室など）：** すでに建物全体の表題登記がされている場合、個々の区分所有権の取得者には、原則として不登法47条1項に基づく申請義務はありません。これは、区分建物は、建物全体を表す一つの表題登記と、各区分所有権を表す複数の所有権登記から成り立っているためです。

関係する法律や制度

関係する法律は、主に不当利得防止法（不登法）47条1項と、不動産登記法です。不動産登記法は、不動産の権利関係を公示するための制度を定めており、表題登記はその重要な一部です。

誤解されがちなポイントの整理

「表題登記がない」という点を、申請義務の有無の判断基準として捉えがちですが、区分建物と非区分建物では事情が異なります。区分建物は、建物全体が既に登記されていることが前提となるため、個々の区分所有権の取得に際して、改めて不登法47条1項に基づく申請を行う必要がないのです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

Aさんが、表題登記のない一戸建て（非区分建物）を購入した場合、Aさんは不登法47条1項に基づき、所有権移転登記と同時に表題登記の申請を行う必要があります。

一方、Bさんが、表題登記済みのマンションの一室（区分建物）を購入した場合、Bさんは、自身の所有権移転登記のみを申請すればよく、不登法47条1項に基づく申請は不要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の登記手続きは複雑で、法律の専門知識が必要です。登記手続きに不安がある場合、または、特殊なケース（例えば、古くからの建物で権利関係が複雑な場合など）には、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。間違った手続きを行うと、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

不登法47条1項の申請義務は、建物の種類（区分建物か非区分建物か）と表題登記の有無によって異なります。非区分建物の取得者には、表題登記がない場合、申請義務がありますが、区分建物の取得者には、原則として申請義務はありません。不明な点があれば、専門家に相談することが重要です。