区分建物における敷地権割合：床面積と持分、どちらを使うべき？

1. 区分所有建物の基礎知識

区分所有建物とは、一棟の建物を複数の区分所有者（マンションの各住戸の所有者など）がそれぞれ所有する形態のことです（例：マンション）。各区分所有者は、自分の所有する専有部分（自分の部屋）に加え、共有部分（廊下、階段、敷地など）を他の区分所有者と共有して所有します。この共有部分に対する所有権の割合を「敷地権割合」や「共有持分」と言います。

2. 敷地権割合の計算方法：床面積と持分

敷地権割合は、大きく分けて以下の2つの方法で計算されます。

• 床面積比例： 各区分の専有部分の床面積の割合に基づいて敷地権割合を決定する方法です。シンプルで分かりやすいですが、必ずしも公平とは限りません。例えば、同じ床面積でも、日当たりや眺望が良い部屋とそうでない部屋では価値が異なるためです。
• 持分比例： 登記簿に記載されている各区分の持分に基づいて敷地権割合を決定する方法です。これは、建物の所有形態を正確に反映した方法であり、法的に最も重視されます。

3. 今回のケースへの直接的な回答

質問者さんのケースでは、登記簿に記載されている持分比率が優先されます。床面積比例で計算された敷地権割合は、あくまで参考値として捉えるべきです。登記簿に記載されている持分比率こそが、法的に認められた、そして最も正確な敷地権割合です。

4. 関係する法律や制度

区分所有法（民法第218条以下）が、区分所有建物の所有形態や共有部分の管理について規定しています。敷地権割合は、この法律に基づいて決定され、登記簿に記録されます。

5. 誤解されがちなポイントの整理

多くの場合、分譲マンションでは、販売パンフレット等では分かりやすく床面積比例で敷地権割合を示していることがあります。しかし、最終的には登記簿に記載された持分比率が法的根拠となります。床面積と持分の比率が異なる場合、必ずしも一致するとは限らない点に注意が必要です。

6. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンションを購入する際には、必ず登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し、そこに記載されている敷地権割合（持分）を確認しましょう。 販売パンフレットなどに記載されている床面積比例の割合は参考程度に留め、最終的な判断は登記簿に基づいて行うべきです。

例えば、AさんとBさんが同じ床面積のマンションを購入したとします。しかし、Aさんの持分が50％、Bさんの持分が50％ではない場合、敷地権割合もそれに応じて変わります。これは、建物の構造や、当初の販売価格などに影響を受ける可能性があります。

7. 専門家に相談すべき場合とその理由

登記簿の読み方や、敷地権割合に関する複雑な問題が生じた場合は、不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、敷地権割合に疑問点がある場合や、売買契約締結前に確認しておくべき重要な事項です。

8. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

区分建物の敷地権割合は、登記簿に記載された持分比率が優先されます。床面積比例は参考値として扱い、最終的な判断は登記簿に基づいて行いましょう。マンション購入前に登記簿謄本を確認し、専門家に相談することも検討しましょう。 不明な点があれば、専門家への相談を検討することをお勧めします。