区分建物の不動産登記：登録免許税の対象不動産個数の複雑な数え方と、氏名変更・順位変更の違いを徹底解説！

不動産登記と登録免許税の基礎知識

不動産登記とは、不動産に関する権利関係を公的に記録する制度です。(登記簿に記録することで、権利の明確化と保護を図ります)。この登記を行う際に支払う税金が登録免許税です。登録免許税の額は、登記の種類と対象となる不動産の個数によって決まります。 不動産の個数の数え方が、今回の質問の核心となります。

登録免許税の対象不動産個数の数え方：氏名変更と順位変更の違い

今回の質問の中心は、区分建物における登録免許税の対象不動産の個数の数え方、特に氏名変更と抵当権順位変更の場合の違いです。

氏名変更の場合、登記の対象は「権利者」です。 所有権（または敷地権）の変更なので、所有権の対象となる不動産の個数を数えます。 例えば、Aさんが所有する区分建物の一室の所有権の氏名変更であれば、不動産は「1個」です。 複数の区分建物（複数の部屋）を所有していて、全て氏名変更する場合は、所有する区分建物の個数分が課税対象となります。 敷地権は、建物と一体的に扱われるため、個別に数える必要はありません。

一方、抵当権順位変更の場合、登記の対象は「担保となっている不動産」です。抵当権は、特定の不動産を担保として設定される権利です（抵当権設定登記）。順位変更とは、複数の抵当権が設定されている場合に、その順位を変える手続きです。この場合、各抵当権が設定されている不動産の個数を数えます。 例えば、一つの区分建物に二人の抵当権者がいて、順位変更をする場合、不動産は「1個」です。しかし、二つの区分建物にそれぞれ抵当権が設定されていて、その順位を変更する場合は、不動産は「2個」となります。

関係する法律：登録免許税法

登録免許税の計算方法は、登録免許税法によって定められています。この法律に基づき、法務局は登録免許税を徴収します。 法律の条文を直接解釈するのは専門家（司法書士など）の仕事です。

誤解されがちなポイント：申請書への記載と課税対象のずれ

申請書に記載する不動産の個数と、登録免許税の課税対象となる不動産の個数は必ずしも一致しません。申請書は手続きに必要な情報を記載するものであり、税額計算の根拠とは必ずしも一致しない点に注意が必要です。 申請書に記載されている情報に基づいて、法務局が課税対象となる不動産の個数を判断します。

実務的なアドバイスと具体例

例えば、Aさんが所有する区分建物（敷地権と占有部分）について氏名変更をする場合、課税対象は「1個」です。 これは、敷地権と占有部分は一体的に扱われるためです。 しかし、同じ区分建物にBさんとCさんが抵当権を設定していて、その順位を変更する場合、課税対象は「1個」です。 これは、抵当権が設定されている不動産が「1個」だからです。

複数の区分建物を所有し、全て氏名変更する場合、所有する区分建物の数だけ課税対象となります。

専門家に相談すべき場合

不動産登記は複雑な手続きであり、登録免許税の計算も容易ではありません。 特に、複数の権利が設定されている場合や、複雑な所有形態の場合などは、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。 誤った手続きを行うと、税金の過払い・不足払いといったトラブルにつながる可能性があります。

まとめ：権利の種類と対象不動産の個数がカギ

登録免許税の計算は、登記の種類（氏名変更、順位変更など）と、課税対象となる不動産の個数によって決まります。 申請書への記載方法と課税対象の個数は必ずしも一致しない点に注意し、不明な点があれば専門家に相談しましょう。 特に区分建物では、敷地権と占有部分の関係、そして抵当権などの設定状況を正確に把握することが重要です。