区分建物の登記：敷地権の表示と権利関係の謎解き！５筆の土地と建物登記のからくり

【背景】
マンションを購入しようと考えていて、登記簿謄本（登記簿の写し）を取り寄せました。そこで、区分建物の登記記録を確認したところ、敷地権の目的たる土地の表示はあったのですが、敷地権の種類（例えば、共有持分）や割合が記載されていませんでした。建物自体は一棟の建物として表示されており、専有部分の建物表示もあります。敷地権の目的たる土地は５筆あります。

【悩み】
敷地権の目的たる土地の表示はあるのに、敷地権の種類や割合が登記されていない場合、それは敷地権がない区分建物と解釈して良いのでしょうか？それとも、何か別の理由があるのでしょうか？５筆の土地という点も気になっています。土地の登記簿はまだ確認していません。

敷地権の有無は、登記簿の内容だけでは判断できません。土地登記簿を確認する必要があります。

回答と解説

1. 区分建物と敷地権の基礎知識

区分建物とは、一棟の建物を複数の区分所有者に分割して所有する形態です（例：マンション）。各区分所有者は、自分の専有部分（部屋など）と、共有部分（廊下、階段など）を所有します。そして、建物が建っている土地の所有権は、多くの場合、区分所有者全員で共有します。この土地の共有持分を「敷地権」と言います。敷地権は、登記簿に「敷地権の目的たる土地」として表示されます。敷地権の種類は、共有持分が一般的ですが、他に地上権（土地の地上部分を使用する権利）などもあります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者さんのケースでは、敷地権の目的たる土地の表示はあるものの、敷地権の種類や割合が登記されていないとのことです。これは、登記の不備（登記漏れ）の可能性が高いです。必ずしも敷地権がないとは限りません。敷地権の有無、種類、割合は、土地の登記簿謄本を確認することで判明します。

3. 関係する法律や制度

区分所有法（民法の一部）は、区分建物の所有形態や管理について規定しています。敷地権についても、この法律で規定されています。登記については、不動産登記法が関係します。

4. 誤解されがちなポイントの整理

「敷地権の目的たる土地の表示がある＝敷地権が存在する」とは限りません。表示はあっても、権利関係が登記されていない可能性があるのです。また、敷地権の目的たる土地が複数筆（５筆）あることは、必ずしも問題ではありません。例えば、複数の土地にまたがって建物が建っている場合などです。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

土地の登記簿謄本を取り寄せ、敷地権の登記状況を確認することが重要です。登記されていない場合は、所有者や管理会社に確認し、登記の訂正を依頼する必要があります。もし、敷地権が全く存在しない場合、それは大きな問題です。建物が土地の上に合法的に存在している保証がなくなる可能性があるためです。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

登記簿の内容が複雑であったり、登記の不備を修正する必要がある場合、不動産登記に詳しい司法書士や弁護士に相談することをお勧めします。専門家は、法律的な観点から適切なアドバイスを行い、手続きをサポートしてくれます。特に、土地の所有関係が複雑な場合や、権利関係に不明瞭な点がある場合は、専門家の助けが必要となるでしょう。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

敷地権の有無は、建物登記簿だけでは判断できません。必ず土地登記簿を確認しましょう。敷地権の目的たる土地の表示があっても、種類や割合が登記されていない場合は、登記の不備の可能性が高いです。不明な点があれば、専門家（司法書士・弁護士）に相談することをお勧めします。これは、将来的なトラブルを未然に防ぐためにも非常に重要です。土地の登記簿を確認することで、安心して不動産取引を進めることができます。