区分所有における共用部分の持分と変更に関する解説：借地借家法と区分所有法の基礎知識

回答と解説

テーマの基礎知識：区分所有法と共用部分

マンションなどの集合住宅は、区分所有法（民法の特別法）によってその所有形態が規定されています。区分所有とは、建物を複数の区画（専有部分）に分割して所有し、さらに建物全体の共有部分（廊下、階段、エレベーターなど）を区分所有者全員で共有する制度です。

専有部分は、個々の所有者が自由に使える部分です。一方、共用部分は、すべての区分所有者が共同で使用する部分であり、その使用・管理は区分所有者の合意に基づいて行われます。

今回のケースへの直接的な回答

問題文の記述(3)「共用部分についての各共有者の持分は原則としてその有する専有部分の持分の割合による。」は正しいです。区分所有法では、共用部分の持分は、原則として専有部分の面積の割合で決定されると定められています（区分所有法第12条）。

問題文の記述(4)「共有部分の変更は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決することができる。」は誤りです。区分所有法では、共有部分の変更は、区分所有者全員の同意が必要とされています。議決権の割合による決議は、管理規約で別途定められている場合を除き、適用されません。

関係する法律や制度

この問題には、主に区分所有法が関係します。特に、共用部分の持分に関する規定（第12条）と、共有部分の変更に関する規定（第26条）が重要です。

誤解されがちなポイントの整理

「共有部分の変更」の範囲が曖昧なため、誤解が生じやすい点です。大規模な改修工事や建物の増築などは、明らかに共有部分の変更に該当しますが、小さな修繕や管理上の変更などは、その判断が難しい場合があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、共用部分の修繕工事を行う場合、その費用負担は、各区分所有者の専有部分の持分の割合に基づいて按分されます。また、共用部分の改修工事を行う際には、区分所有者全員の同意を得ることが必要です。同意を得られない場合は、裁判所に訴えて変更を認めてもらう必要があるかもしれません。

専門家に相談すべき場合とその理由

区分所有に関するトラブルは、法律の専門知識が必要となる複雑なケースが多いです。特に、共有部分の変更や、区分所有者間の紛争が生じた場合は、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 共用部分の持分は、原則として専有部分の面積割合で決定される。
* 共有部分の変更には、原則として区分所有者全員の同意が必要である。
* 区分所有に関するトラブルは、専門家に相談することが重要である。

この解説が、質問者の方だけでなく、他の読者の方々にとっても理解の助けになれば幸いです。 区分所有は複雑な制度ですので、不明な点は専門家に相談することをお勧めします。