区分所有マンションの抵当権設定と共有部分の取得：専有部分のみの抵当権設定で共有部分も取得できる？徹底解説

1. 区分所有と抵当権の基礎知識

まず、区分所有とは、一棟の建物を複数の所有者がそれぞれ独立した部分（専有部分）を所有し、共用部分（廊下、階段、敷地など）を共有する所有形態です（マンションなどが代表例）。 一方、抵当権とは、債務者が債権者に対して、特定の財産（抵当物件）を担保として提供し、債務不履行の場合にその財産を処分して債権を弁済してもらう権利のことです。

マンションなどの区分所有建物において、抵当権を設定する場合、専有部分だけでなく、共有部分である敷地の持分も抵当権の目的（担保）にすることができます。 抵当権を設定する際に、どの部分を担保にするかは、抵当権設定契約で明確に定める必要があります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問の設問「区分所有建物の専有部分とその敷地の共有持ち分を有する者が、専有部分のみに抵当権を設定・登記した場合、抵当権を実行し専有部分を買い受けた者は当然に敷地の共有持ち分を取得する」に対する答えは「×」です。

これは、抵当権の設定が専有部分のみに限定されているためです。抵当権の目的は、設定契約で明確に定められた範囲内に限定されます。専有部分のみに抵当権を設定した場合は、たとえ競売（強制執行）によって専有部分を買い受けたとしても、共有部分の敷地持分は取得できません。

3. 関係する法律：民法

この問題は、民法（特に区分所有建物の規定）と抵当権に関する規定に基づきます。民法では、抵当権の目的は契約で明確に定められており、設定された範囲を超えて効力を及ぼすことはありません。 専有部分のみに抵当権を設定した場合は、その範囲内でのみ抵当権が効力を持ちます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、「専有部分と密接な関係にある共有部分（敷地）だから、当然に取得できる」という点です。しかし、法律上は、専有部分と共有部分は別個の財産として扱われます。 抵当権の設定は、個々の財産に対して個別に行われるため、専有部分への抵当権設定が、自動的に共有部分への抵当権設定を意味するわけではありません。

5. 実務的なアドバイスと具体例の紹介

例えば、Aさんがマンションの専有部分に抵当権を設定し、その後債務不履行により競売にかけられたとします。 もし抵当権の設定が専有部分のみに限定されていれば、競落者はAさんの専有部分のみを取得し、敷地の共有持分は取得できません。 Aさんの敷地の共有持分は、他の共有者によって引き続き所有されます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

抵当権の設定や競売に関する手続きは、法律的な専門知識が必要となる複雑な事項です。 抵当権の設定、実行、競売などに関するトラブルを避けるため、不動産登記や債権回収に詳しい弁護士や司法書士に相談することをお勧めします。 特に、抵当権の設定範囲を明確に定める契約書の作成は、専門家の助言を得ることが重要です。

7. まとめ

区分所有建物において、専有部分のみに抵当権を設定した場合、抵当権を実行して専有部分を買い受けたとしても、共有部分（敷地）の共有持分は取得できません。 これは、抵当権の目的が契約で明確に定められているためです。 抵当権に関する手続きは複雑なため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。 契約書の作成や紛争発生時の対応など、専門家のサポートを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。